Wereldhave « Terug naar discussie overzicht

Wereldhave - 2020

5.581 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 ... 276 277 278 279 280 » | Laatste

Omlaag ↓

The Third Way... 21 juli 2020 13:32

Nog ff terugkomen op dit:

We realize that we will need capital for larger transformation plans.

Dit is niet nodig heren, zie de Dorpsplein strategie publicatie van gister waar uitgelegd wordt, incluis juridisch advies Looyens & Loeff, hoe dit kan via een PO BV, waarbij zelfs de LTV v/d winkelpoot daalt...

MOEdig Voorwaarts 21 juli 2020 13:51

quote:
!@#$!@! schreef op 21 juli 2020 11:19:
[...]

Interpreteer ik het goed dat Wereldhave eigenlijk in een KPN situatie zit (2012/2013). Met het verschil dat Wereldhave dividend moet uitkeren en dus ook kapitaal moet ophalen om dit mogelijk te maken.
Dus of het moet Frans vastgoed met een flinke korting verkopen , of het moet een emissie doen, wat in feite neerkomt op een stockdividend.
M.a.w die €1,50 dividend is een wassen neus en eigenlijk juist destructief voor het aandeel ?

Vooruit dan maar...

Die €1,50 is voorlopig niet aan de orde;

tbd = to be determined staat er m.b.t. dividend over H1 2020 in de presentatie

en dit staat er in het persbericht:

"In the light of the uncertainties regarding Covid-19 and in order to strengthen liquidity, Wereldhave has cancelled the final dividend payment of €0.63 per share for the year 2019. Wereldhave therefore distributed € 1.89 per share by way of interim dividends which covers the dividend distribution obligation. Additionally, Wereldhave will not pay quarterly interim dividends regarding the fiscal year 2020. We will comply with the payout obligations under the Dutch fiscal regime. Conditional to normalized circumstances, we will return to our dividend policy. This remains with a pay-out between 75% and 85% of EPRA EPS."

Kortom, die €1,50 is waarschijnlijk een aanname van bepaalde posters o.b.v. de guidance en het eerder afgekondigde dividendbeleid (pre-Covid).

Onder de huidige omstandigheden zal WHV er echter alles aan doen om zoveel mogelijk geld binnen te houden. Het is dus nog veel te vroeg om er van uit te gaan dat die €1,50 volgend jaar zal worden betaald. Het zou een stuk verstandiger zijn een of andere list te vinden om zo min mogelijk te hoeven uitkeren en de balans zo wat minder kwetsbaar te maken.

Ondertussen lijkt de koers in deze handelsuren met lager volume weer wat te worden teruggeduwd naar meer "gewenste" niveaus.

Het "coronanieuws" wordt er ondertussen ook niet veel beter op (overal nieuwe regionale "brandhaarden")...

PS

KPN heeft zich destijds inderdaad aardig opgeblazen door onhoudbare dividendverhogingen in combinatie met aandeleninkoopprogramma's. Dit kwam de toenmalige CEO overigens niet ongelegen, met zijn riante optiepakketten;)

Chessplayer1992 21 juli 2020 14:33

Denk dat Amerika bijna wakker wordt ... worden de short posities weer uitgebreid :-( Het zou wat zijn als het ze ook nog lukt om vandaag rood te eindigen ...

berlijn 21 juli 2020 14:42

quote:
The Third Way... schreef op 21 juli 2020 13:32:
Nog ff terugkomen op dit:

We realize that we will need capital for larger transformation plans.

Dit is niet nodig heren, zie de Dorpsplein strategie publicatie van gister waar uitgelegd wordt, incluis juridisch advies Looyens & Loeff, hoe dit kan via een PO BV, waarbij zelfs de LTV v/d winkelpoot daalt...

In het interview met BNR geeft Storm ook aan dat het geld niet moet komen van de banken maar vanuit verkoop vastgoed / verkoop van appartementen.
De schuldpositie zou uiteindelijk juist moeten dalen zegt hij.

8ball 21 juli 2020 15:35

Jongens wat een treurnis weer, Frankrijk wordt never nooit verkocht de komende jaren en dan moet het omvallen van allerlei fashion/schoenen retail nog beginnen, LTV staat nu al op 47%, WH is veelal kortlopend gefinancierd, dus geen dividend komende jaren en een emissie begin volgend jaar denk ik dan.

!@#$!@! 21 juli 2020 15:48

quote:
MOEdig Voorwaarts schreef op 21 juli 2020 13:51:
[...]

Vooruit dan maar...

Die €1,50 is voorlopig niet aan de orde;
Additionally, Wereldhave will not pay quarterly interim dividends regarding the fiscal year 2020. We will comply with the payout obligations under the Dutch fiscal regime. Conditional to normalized circumstances, we will return to our dividend policy. This remains with a pay-out between 75% and 85% of EPRA EPS."

Kortom, die €1,50 is waarschijnlijk een aanname van bepaalde posters o.b.v. de guidance en het eerder afgekondigde dividendbeleid (pre-Covid).

Onder de huidige omstandigheden zal WHV er echter alles aan doen om zoveel mogelijk geld binnen te houden. Het is dus nog veel te vroeg om er van uit te gaan dat die €1,50 volgend jaar zal worden betaald. Het zou een stuk verstandiger zijn een of andere list te vinden om zo min mogelijk te hoeven uitkeren en de balans zo wat minder kwetsbaar te maken.

Nou wat ik lees, is dat ik het dus juist geïnterpreteerd heb. Ze moeten uitkeren volgens wettelijke regels, ook al zouden ze dat economisch gezien eigenlijk niet moeten doen.
Kapitaal ophalen door Frans vastgoed te verkopen lijkt mij niet haalbaar voor die tijd. Dus dan is een kapitaalverhoging in feite onvermijdelijk. Wat dus de grote korting verklaart van de koers tov de boekwaarde en waarom de short posities met 15% nog steeds zo groot zijn. Die gaan waarschijnlijk pas terugkopen na de emissie.

The Third Way... 21 juli 2020 15:54

quote:
berlijn schreef op 21 juli 2020 14:42:
[...]

In het interview met BNR geeft Storm ook aan dat het geld niet moet komen van de banken maar vanuit verkoop vastgoed / verkoop van appartementen.
De schuldpositie zou uiteindelijk juist moeten dalen zegt hij.

Afgezien van of dat een goed idee is, hij heeft het daar dus over liquiditeit en niet kapitaal cq. eigen vermogen...

The Third Way... 21 juli 2020 16:28

TTW leden, er is een olifant in de kamer.

Wij sturen u vandaag nog diens foto vanaf het bekende adres TThirdWay@gmail.com...

perry1 21 juli 2020 20:45

T was niks en t is niks

NLvalue 21 juli 2020 21:29

quote:
MOEdig Voorwaarts schreef op 21 juli 2020 13:51:
[...]

Vooruit dan maar...

Die €1,50 is voorlopig niet aan de orde;

Kortom, die €1,50 is waarschijnlijk een aanname van bepaalde posters o.b.v. de guidance en het eerder afgekondigde dividendbeleid (pre-Covid).

Onder de huidige omstandigheden zal WHV er echter alles aan doen om zoveel mogelijk geld binnen te houden. Het is dus nog veel te vroeg om er van uit te gaan dat die €1,50 volgend jaar zal worden betaald. Het zou een stuk verstandiger zijn een of andere list te vinden om zo min mogelijk te hoeven uitkeren en de balans zo wat minder kwetsbaar te maken.

Die 1,50 is mijn aanname - het midpoint van de guidance en het dividend beleid wat ze aanhalen in het hj bericht.
Vrij acceptabele aanname - met de mitsen en maaren die Storm geeft.

Ben het overigens eens met je - volstrekt onzinnig om ‘defensieve CAPEX ‘ op te boeken, om dat vervolgens af te boeken als indirect resultaat. Dat hoort gewoon in property expense - drukt t direct resultaat , en daarmee de noodzaak om dividend uit te keren.

junkyard 21 juli 2020 23:48

Als ik alles teruglees begrijp ik dat WHV toch van plan is om de verkoop van het Franse vastgoed door te drukken, en dat er inmiddels al met diverse partijen met uiteenlopende achtergronden (aasgieren) een LOI is getekend om van daaruit het verkoopproces te starten. Verkoopopbrengsten zijn hard nodig om de LTV onder controle te krijgen, maar wie gaat er nu een redelijke prijs betalen voor de Franse winkelcentra terwijl de Franse portefeuille afgelopen periode het hardst is geraakt (laagste rent collections, grootste footfall daling)?
Het heeft veel weg van een firesale, ter voorkoming van erger, het vastgoed wordt te koop gezet terwijl het in de fik staat. Het zou een grote kunst zijn om onder huidige omstandigheden voor het geheel redelijke prijzen te realiseren, ik ben zeer benieuwd. Proactief handelen komt op mij sterk over, (markten hoeven niet te verbeteren) maar het tonen van hogere rent collections en stabiliteit voor verkoop lijkt mij wenselijk (tenzij winkelcentra rijp zijn voor herontwikkeling).

MOEdig Voorwaarts 22 juli 2020 08:12

@JY

Klopt, ik heb dit in mijn post van gisteren om 9:54 al aangegeven.

Bijbehorende rekenoefening:

huidige boekwaarde France: €753 mln

netto-verkoopopbrengst / impact NAV per aandeel / LTV reductie in procentpunten
€600 mln -€3,80 12,5
€500 mln -€6,28 9,4
€400 mln -€8,76 2,4

In dit licht bezien is alles beter dan 2/3e van de huidige boekwaarde ("€500 mln en up" voor het totaal) wat mij betreft al goed genoeg (€500 mln komt overigens overeen met ongeveer 12x de theoretische bruto huur).

Ik vermoed dat Branco de diverse Franse winkelcentra al een keer uitvoerig de revue heeft laten passeren.

Voor wat het waard is, leert een eigen, oppervlakkige "google maps/street view"-analyse mij dat het niet allemaal per se brandhout lijkt, qua locaties.

Ik mag hopen dat Matthijs, ondanks de marktomstandigheden waarin deze actie wordt doorgezet, ook een zekere ondergrens zal hanteren qua verkoopopbrengst.

We zullen zien!

Chessplayer1992 22 juli 2020 08:56

Qua verkopen - besluiten de ava of kan het management in deze zelfstandig de verkoopprijs overeenkomen? Ik vermoed het laatste, hoewel me dit ook wel iets lijkt voor de AvA.

[verwijderd] 22 juli 2020 09:26

quote:
Chessplayer1992 schreef op 22 juli 2020 08:56:
Qua verkopen - besluiten de ava of kan het management in deze zelfstandig de verkoopprijs overeenkomen? Ik vermoed het laatste, hoewel me dit ook wel iets lijkt voor de AvA.

Meest logisch: v Herk doet bod, management geeft een mening. Als x% van de aandeelhouders zijn aandelen verkoopt kan het restant via uitrookprocedure gaan?

Oftewel, de aandeelhouders bepalen tegen welke prijs zij hun aandelen verkopen, totdat iemand 95% in bezit heeft?

!@#$!@! 22 juli 2020 12:19

quote:
MOEdig Voorwaarts schreef op 22 juli 2020 08:12:
huidige boekwaarde France: €753 mln

netto-verkoopopbrengst / impact NAV per aandeel / LTV reductie in procentpunten
€600 mln -€3,80 12,5
€500 mln -€6,28 9,4
€400 mln -€8,76 2,4

In dit licht bezien is alles beter dan 2/3e van de huidige boekwaarde ("€500 mln en up" voor het totaal) wat mij betreft al goed genoeg (€500 mln komt overigens overeen met ongeveer 12x de theoretische bruto huur).
We zullen zien!

mmm, stemt niet echt heel positief moet ik zeggen. Immers 2/3 boekwaarde lijkt geen hele gekke prijs te zijn lees ik zo hier en daar. Alhoewel de NAV dan nog ruim boven de huidige koers blijft, lijkt het niet voldoende voor het extra kapitaal dat ze nodig hebben. (gezien de geringe LTV reductie)
Dus dan lijkt zelfs bij een verkoop van Frans vastgoed een emissie niet te voorkomen omdat men nou eenmaal kapitaal nodig heeft voor de investeringen en wettelijk verplicht dividend.

Chessplayer1992 22 juli 2020 13:07

quote:
MFCons schreef op 22 juli 2020 09:26:
[...]

Meest logisch: v Herk doet bod, management geeft een mening. Als x% van de aandeelhouders zijn aandelen verkoopt kan het restant via uitrookprocedure gaan?

Oftewel, de aandeelhouders bepalen tegen welke prijs zij hun aandelen verkopen, totdat iemand 95% in bezit heeft?

Je bedoelt bij een algeheel bod op WH? Dat begrijp ik, acht ik nog niet heel realistisch op dit moment (hoewel er op deze koers wel echt iets mogelijk is en er meer waarde te creeren is door eerst Belgie te verkopen).

Wat ik bedoel is qua stappenplan en verkoop van Frankrijk. Het is leuk dat het management dit stappenplan volgt. Maar kunnen ze dit zomaar doen, of kan de AvA zeggen: het is leuk en aardig, maar wij willen (nog) niet al het Frans vastgoed verkopen? Het management heeft in principe een vergaande bevoegdheid, maar ik vraag me wel af tot waar ... Of moeten aandeelhouders een BAVA organiseren om eventueel het management tegen te houden?

Rider 22 juli 2020 13:24

hopelijk kunnen we de steun van 8.06 houden, de shorters doen goed hun werk

[verwijderd] 22 juli 2020 13:59

De stand van zaken in het kort:

WHB heeft een beurswaarde van 413 en dat is dus 284 van de 324 waarde van WHA bij €8

e.e.a impliceert dat FR+NL 40 miljoen boven vreemd vermogen waard zijn.

Bij LTV van 57% van 753 zou Frankrijk 429 miljoen moeten opbrengen + 16 miljoen bijdrage EV (op basis van de huidige koers) = 445 Miljoen

Dan je hoofd op het hakblok leggen en roepen dat FR zeker verkocht gaat worden betekent enkel dat de taxaties van shorts werkelijk gaan worden. Dat verliezen worden genomen. Oftewel dat de huidige koers weinig/geen upside biedt.

Het gedrag van Storm (vrijwillige afboekingen, hoge investeringen) heeft dit allemaal verergerd. Je gaat op het moment dat eenmalig veel minder inkomsten binnenkomen alles verkopen (het equivalent van alle aandelen verkopen bij AEX 398!) omdat het "moet". Dan ga je nu ook nog het kapitaal dat je zou kunnen helpen uitkeren? Tenenkrommend slecht management - of een CEO met een opdracht om op slinkse wijze de boel snel op de fles te laten gaan"?

junkyard 22 juli 2020 14:04

@MOEdig Voorwaarts

Dank, door de vele berichten had ik dat gemist. De € 500 miljoen lijkt mij nu aan de hoge kant, dan mag er eerst wat herstel optreden. Ok, wellicht is 12x de huur wel wat weinig, maar als 2/3e van de huur niet wordt geïncasseerd dan is deze huur nu even niet zoveel waard. Triest dat € 500 miljoen nu acceptabel zou zijn, in 2014 heeft WHV (Anbeek) hier € 850 miljoen voor betaald, en na 2014 is er aardig geïnvesteerd in de Franse portefeuille.

Branco P heeft de Franse portefeuille eerder geanalyseerd, volgens mij is de diversiteit (in locatie, staat, aantrekkelijkheid en ligging) aardig groot, met een paar redelijke winkelcentra, bijzonder dat WHV dit toch als geheel van UR heeft gekocht (die de mindere Franse assets zo in 1x kwijt was). Daarmee is de kans groot dat in delen (per winkelcentrum) wordt verkocht, en per winkelcentrum een andere type koper interesse toont. Saint Sever is nog in verbouwing zie ik, met verwachte oplevering (Primark) pas in tweede helft 2022. Tijdens een verbouwing verkopen lijkt mij ook niet optimaal, liever het risico van projectontwikkeling uitsluiten gedurende verkoopproces, en eerst aantrekkende bezoekersaantallen (na opening Primark).

Maar ok, duidelijk dat WHV niet het geduld kan tonen om tot een optimaal verkoopproces (transactieprijs) te komen, en een snelle verkoop de voorkeur geniet ter verlaging van LTV. Ik ben zeer benieuwd.

MOEdig Voorwaarts 22 juli 2020 14:43

@JY

Het is inderdaad duidelijk dat de objecten waarschijnlijk aan meerdere kopers verkocht zullen worden, hoewel 4 van de 6 centra niet al te ver van elkaar liggen (voor Franse begrippen).

Het is jammer dat Matthijs zo lang uit het raam heeft gekeken en er als klap op de vuurpijl die vervelende coronacrisis overheen is gekomen; hierdoor zijn te verwachten opbrengsten nog verder omlaag gegaan, zijn andere opties (zoals het afbouwen van toen nog rond NAV noterend WHB) niet meer aantrekkelijk en is juist de noodzaak om "iets" te verkopen toegenomen vanwege de verslechterende ratio's...

Dat de inning van huren m.n. in Frankrijk nu problematisch is, wil niet zeggen dat dat altijd zo zal blijven; ik neem aan dat potentiële kopers verder kijken dan de komende 6-12 maanden. Bijkomend probleem is wel dat het moeilijk is in te schatten hoe het fysieke retail landschap er post-corona bij zal liggen. Die extra onzekerheid zal ook niet bijdragen aan de "gretigheid" van geïnteresseerden.

Met mijn berekeningen probeerde ik voor mezelf vast te stellen bij welke totale opbrengst verkopen nog iets "oplevert", kijkende naar de invloed op de LTV en de NAV.

We zullen zien wat Matthijs en zijn team er uit weten te slepen. Het lijkt mij in ieder geval een hele opdracht!!

PS

Dat Anbeek een enorme blunder beging bij de acquisitie van deze portefeuille was toen al wel duidelijk; er werd een stevige prijs betaald voor een diverse portefeuille, bestaande uit de afdankertjes van "kampioen" Unibail en dat nog wel in een land waar WHV geen aanwezigheid had en wat tegelijkertijd de bakermat van Unibail zelf was... Maar goed, bygones are bygones, time to move on!

5.581 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 ... 276 277 278 279 280 » | Laatste

Aantal posts per pagina: 20 50 100 | Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Detail

Vertraagd	10 mei 2024 17:35
Koers	13,840
Verschil	+0,020 (+0,14%)
Hoog	13,980
Laag	13,820
Volume	123.862
Volume gemiddeld	115.016
Volume gisteren	76.419

Wereldhave nieuws

24 apr	Hein Brand herbenoemd als commissaris...
24 apr	Wereldhave handhaaft outlook
24 apr	AEX verwerkt cijferlawine goedgemutst...
13 feb	Chippers en Amerikaanse inflatie bezo...
13 feb	Degroof: solide resultaten voor Werel...
13 feb	Het is niet alle dagen feest: AEX ope...	5
13 feb	Wereldhave haalt in 2023 eigen outlook
13 dec	Van Herk kleiner in Wereldhave
07 dec	ING: Wereldhave verrast met Nederland...
06 dec	Degroof: Wereldhave terug op groeipad

Meer ››