Unibail-Rodamco « Terug naar discussie overzicht

quote:

common sense schreef op 30 juni 2021 11:50:

[...]
Je kunt je afvragen of de verkoop van de calls niet een direct gevolg is van het feit dat die tegen de expiratiedatum aanliepen (JUN21). Ik betwijfel of je er meer in moet lezen, want er is geen serieus alternatief dan verkopen.

quote:

Peter133 schreef op 30 juni 2021 12:08:

[...]
Interessant hoor. .....

quote:

HCohen schreef op 29 juni 2021 17:53:

[...]

Met alle respect Branco, dat schreef je idd nu, maar je hebt je herhaaldelijk eerder negatief over MotN uitgelaten als ware het 'een kansloos project'.

Verder even goede vrienden.

Nb ik heb zo'n idee dat het sectorversterkend werkt als URW het ook goed doet(naast ECP e.a) i.e. ECP had ook geen topdagje.

Ik vraag je om in elk geval ook de positieve ontwikkelingen te zien en niet slechts de mogelijke negatieve scenario's, dat zou je sieren.

quote:

PhilipBe schreef op 30 juni 2021 12:50:

[...]

@common sense,

Aan de mogelijkheid van het sluiten van een positie, had ik inderdaad niet gedacht.
Is wel logischer.

10 November heeft hij er een hele resem aangekocht, kan er eentje van geweest zijn.

quote:

Branco P schreef op 30 juni 2021 13:13:

[...]

Ik heb me inderdaad negatief uitgelaten over MOTN en heb daarbij ook steeds argumenten gegeven. Die locatie daar, in een stadsdeel van Den Haag is geen optimale locatie voor een winkelcentrum dat klanten uit heel NL zou willen trekken (en zich derhalve ook MOTN noemt). Uiteraard is met volle overtuiging, budgetten en marketing een mooi resultaat neergezet. Hoe MOTN écht functioneert weet je pas over 5 a 10 jaar. Voor die tijd zal ik er vast ook een keer geweest zijn, maar voor mij is het meer dan een uur rijden en ben tot nu toe nog niet echt in de verleiding geweest om dat tripje te maken. En dat is op zich al veelzeggend.

Maar daar ging het nu niet over. Ik zei: om enigszins een beeld te vormen van wat 13% leegstand in je winkelcentrum betekent moet je een kijkje gaan nemen in Almere (of Zoetermeer). Een bezoekje aan MOTN heeft dan geen zin. Daar kun je je geen beeld vormen van de huidige toestand van de US-portefeuille (plus UK plus Polen plus Nordics).

Ik kijk zeker naar de positieve ontwikkelingen in de sector. Ik heb zeker ook voor de bedrijven waar de leegstand historisch laag is gebleven. Als zo'n bedrijf (bijvoorbeeld ECP) mee omlaag gaat naar aanleiding van een neerwaarts analistenadvies op URW, dan ben ik als de kippen bij om weer een plukje ECP op te pikken.

Voor URW is het voor mij moeilijk om positieve ontwikkelingen te zien. Eerst moet de toenemende leegstand omgebogen worden tot afnemende leegstand. Pas dan kan ik weer positief zijn over URW.

quote:

Lamsrust schreef op 29 juni 2021 19:39:

[...]

As at December 31, 2020, the Financial vacancy was 13.1%, up by +400 bps from December 31, 2019, of which 12.5%
(+480 bps) in Flagships and 14.3% (+160 bps) in Regionals. The increase in the financial vacancy in 2020 was generated by
retailer bankruptcies, additional store closures, and slower lease up.
Occupancy on a GLA basis was 89.5% as at December 31, 2020, (down by -230 bps from December 31, 2019), of which
90.1% for the Flagships (-350 bps) and 89.0% for the Regionals (-120 bps).

Vooropgesteld: een fysieke leegstand van 10% in de US flagships is veel te hoog, die moet terug naar 5%. Echter, SPG heeft ook een leegstand van 9%, welke eind 2019 nog 5% was. Daar ligt de markt kennelijk niet zo wakker van gelet op de koers van SPG.
Mijns inziens is de verklaring hiervoor dat in de US (i.t.t. Europa) de coronasteun m.n. naar de consumenten is gegaan via uitgereikte cheques en in de EU m.n. naar bedrijven. Daarom is in de US de leegstand zo snel opgelopen en zal deze ook weer veel sneller dalen, omdat mensen sneller een nieuwe business starten. In Europa is er meer voor gezorgd om alle bedrijven in de lucht te houden.

Overigens lijkt mij een vergelijking van de URW winkelcentra in Zoetermeer/Almere - waarvan de NL chef in 2019 zelf heeft gezegd dat deze niet meer passen in de toekomstige URW strategie en dus verkocht moeten worden - qua toekomstige potentie met URW malls als Topanga, Century City, Valley Fair en UTC niet terecht. Laatstgenoemden bevinden zich op toplocaties te midden van de rijkste inwoners van de US.

quote:

Branco P schreef op 30 juni 2021 13:13:

[...]
Ik kijk zeker naar de positieve ontwikkelingen in de sector. Ik heb zeker ook voor de bedrijven waar de leegstand historisch laag is gebleven. Als zo'n bedrijf (bijvoorbeeld ECP) mee omlaag gaat naar aanleiding van een neerwaarts analistenadvies op URW, dan ben ik als de kippen bij om weer een plukje ECP op te pikken.

Voor URW is het voor mij moeilijk om positieve ontwikkelingen te zien. Eerst moet de toenemende leegstand omgebogen worden tot afnemende leegstand. Pas dan kan ik weer positief zijn over URW.

quote:

HCohen schreef op 30 juni 2021 14:22:

rijswijksdagblad.nl/lokaal/komende-tw...

Komende twee jaar gratis betaald parkeren bij de Mall
De fraaie parkeergarage van de Mall. Dit blijft de komende twee jaar in ieder geval gratis te gebruiken.
30 juni 2021, 05:54 uur
Lokaal
Op social media verschijnen diverse berichten over de Westfield Mall of the Netherlands dat er zorgen zijn over eventueel betaald parkeren in het winkelgebied. Hier ligt ook voor de gemeente Leidschendam- Voorburg een uitdaging om de juiste feiten naar de inwoners te communiceren.

Wethouder Nadine Stemerdink heeft namelijk afgesproken met het MT van de Mall en de gemeenteraad dat er de komende twee jaar in ieder geval geen sprake zal zijn van betaald parkeren. De Mall wordt overigens steeds vaker bezocht door inwoners uit Rijswijk. Ook zij kunnen dus gerust zijn als het gaat om eventueel betaald parkeren.

quote:

Branco P schreef op 30 juni 2021 13:31:

[...]

In Europa hebben de grote retailers geen noemenswaardige staatssteun gehad. Kleine bijdrages in de vaste lasten en wat belastingvoordelen, maar het beeld dat jij schetst is niet juist Lamsrust.

De redenen waarom de leegstand in de US extra hard is toegenomen (in vergelijking met EU) zijn:
* Er waren al veel te veel winkelcentra dus leegstand is onvermijdelijk en Corona heeft dat versneld.
* In Europa zijn veel retailers (beursgenoteerde) familiebedrijven met gezonde balansen. In de US zijn veel retailers in handen van PE. Destijds overgenomen met veel geleend geld, dus overladen met schulden. Veel standen reeds op omvallen. De opkomst van online was daarom eigenlijk al funest voor veel van dat soort bedrijven.
* Online winkelen is voor de luie (dikke) Amerikaan een aantrekkelijker alternatief, ook omdat de (omgevingen van) Malls in de VS niets extra's te bieden hebben. In Europa is winkelen in een mooie Mall vaker een combinatie met een bezoekje aan een (binnen)stad.

Feit is en blijft dat terugbrengen van leegstand van 13% naar 5% een helse klus is en al helemaal als al je winkelcentra overgedimensioneerd zijn en je alle potentiele kandidaten al 5 keer gevraagd hebt.

Tot slot: het gemiddelde winkelcentrum van URW in de US is dus 13%, in de Flagships 12,5%. Dat betekent dus dat in een winhelcentrum met 200 units dus zo'n 30 units leeg staan. Ik zeg dus steeds: als je je een beeld wilt vormen van wat dat betekent, bezoek dan winkelcentra in NL waar een vergelijkbare leegstand aanwezig is. Ik zeg dat natuurlijk niet zonder reden. Een winkelcentrum met leegstand is niet zo prettig winkelen. Vaak concentreert de leegstand zich in bepaalde delen van zo'n winkelcentrum en ontstaan halve spookpassages. In die delen krijg je alleen nieuw huurders met een niet plan voor de hele passage. Dat betekent dus weer veel geld investeren met onzekere uitkomst. Ondertussen gedraagt leegstand zich als een olievlek en zeggen huurders aan de rand van zo'n leegstandsgebied ook de huur op. Het is vechten tegen de bierkaai en URW moet dat gevecht nu voeren in ongeveer de helft van al haar winkelcentra. Dat is in mijn ogen sowieso niet te doen, en al helemaal niet als dat ergens vanuit 1 hoofdkantoor in Parijs moet worden aangestuurd.

quote:

Lamsrust schreef op 30 juni 2021 16:47:

[...]
Dank voor de aanvullingen. Enige observaties:
- alhoewel ik het niet heb opgeschreven doelde ik meer op de coronasteun die ontvangen is door de MKB ondernemers, deze is in Europa zeker hoger geweest dan in de US, maar je hebt gelijk, dit is niet de enige verklaring voor de snelle toename van de leegstand; De coronasteun die kleine winkeliers hebben ontvangen wellicht. Voor grote winkelketens is dit echt niet het geval.
- de fysieke leegstand in de flagships is overigens 10%, i.e. van de 200 units staan er dan 20 leeg; Ja als je naar aantallen kijkt wel maar leegstand wordt gemeten in oppervlak (of in aandeel in de huur) en de meeste grote units zijn nog steeds bezet. De facto komt dit er dan op neer dat in een Mall met 200 units er minimaal 30 leeg staan bij een leegstand van 13%. Mogelijk zelfs 40.
- tijdens Corona zijn veel US retailers door een chapter 11 procedure gegaan, waardoor ze er nu balanstechnisch beter zouden moeten voorstaan. Maar niet beter dan de Europe retailers die in het geheel niet door een dergelijke procedure zijn gegaan. Ik vrees toch echt dat je de US situatie bij URW te positief inschat.

In de US zijn er nu veel type B en C malls met 20 a 30% fysieke leegstand, i.e. de strategie van URW (en ook SPG/MAC) iis erop gericht dat deze malls voor een groot deel verdwijnen en dat de retailers hierin meer meters zullen huren in de class A malls in een soort flagship store concept. In hoeverre deze strategie bewaarheid wordt, weten we over 3 jaar. Alle Malls in de VS zijn zo ontzettend groot (overgedimensioneerd) dat er echt geen enkele retailer is die besluit om bij Mall A zijn contract op te zeggen om bij Mall B een unit te huren. Iedere retailer zit al in Mall A en B en zegt zijn contract op in A of B of beiden. Ongeveer de helft van alle Malls zal wel volledig verdwijnen in de US. Daar zitten zeker ook Malls van URW tussen. Volgens mij zijn er de afgelopen jaren al een aantal winkelcentra van URW in default geraakt en daar heeft URW de sleutels aan de bank gegeven. Er zijn echt nog wel meer URW centra in de US die het niet gaan redden. Dat zijn of worden dus de C-Malls waar jij het over hebt

Uiteraard heeft URW ook twee kantoren in de US en de huidige CEO, Tritant, is de voormalige US divisiedirecteur. Gelet op de strategie van Niel/Bressler ben ik ervan overtuigd dat Trintant als voornaamste opdracht heeft de US malls verkoopklaar te maken, volledig dan wel partieel via een JV structuur, omdat dit de enige mogelijkheid is om de LTV omlaag te brengen. De US portefeuille is op dit moment onverkoopbaar en zal dat de komende jaren blijven. In het gunstigste geval verkoop je een paar van je allerbeste objecten tegen relatief ongunstige prijzen

Ter voorkoming van misverstanden: het houdt ons niet verdeeld dat het een loodzware opdracht is voor URW om de US malls weer goed op de rails te krijgen. De Europese link kan daarbij een voordeel zijn, omdat EU retailers wellicht eerder een deal met een Europese verhuurder willen sluiten dan met een MAC of SPG. Dit is wishfull thinking en bovendien niet in overeenstemming met de realiteit. Retailers zijn altijd nationaal/regionaal georganiseerd en URW in US is een andere verhuurder dan URW in Europa. Wat jij omschrijft "bestaat" dus gewoon niet. Het zou mooi geweest zijn, maar zo werkt het helaas niet. Ja er zou natuurlijk een grote Europese retailer kunnen zijn die graag in de US wil expanderen (ik acht die kans niet zo groot overigens). Die gaat dan gewoon met zijn nieuw opgetuigde US-organisatie kijken in welke centra hij graag wil zitten en dan gaan ze de betreffende verhuurder(s) benaderen. Ik kan maar 1 uitzondering bedenken en dat is wanneer je het specifiek over een Franse retailer hebt waarvan de Franse CEO/Aandeelhouder zeer close is met URW's Franse CEO/Aandeelhouder

quote:

QueSera schreef op 30 juni 2021 13:40:

@Philip, @Lamsrust
Ik heb toen wat interviews gelezen en het beeld wat ik eruit kreeg is dat Bressler en Niel oude vrienden zijn. Het hele initiatief van de Refocus komt van Bressler. Die was doodongelukkig met hoe zijn oude kindje werd verkwanseld, en dan hebben we het nog niet over zijn beleggingsfonds die er ook inzat voor een kleine 2% van het aandelenkapitaal van URW. Bressler heeft Niel benaderd om te brainstormen. Niel staat bekend als uiterst creatief en buiten de box denker. Zo is in meerdere zondagmiddag sessies het Refocus plan geboren.
Ze zijn uiterst consequent, wat mij betreft. Het is Bressler zijn kindje, dus die doet op zijn 70ste als Vz. RvC al het werk. En ja Lamsrust heeft gelijk, de RvC gaat over de strategie. Het dagelijkse, uitvoerende werk wordt gedaan door die Fransman, de opvolger van Cuvillier. De oude RvC was aan het slapen. Cuvillier werd geen strobreed in de weg gelegd. Je mag ervan uitgaan dat dat nu anders is en dat Bressler er bovenop zit. Ze zijn bezig met een grote cultuuromslag. Dat lees ik uit het feit dat beloningsstructuur en governance is al volledig op de schop is gegaan.
Niel is een duizendpoot en die doet honderd en een dingen tegelijk. Die laat het vast grotendeels aan Bressler over want die heeft helemaal geen tijd. Niel staat erom bekend dat hij extreem goed is in delegeren. Hij heeft een hele kring om zich die hij kan vertrouwen. Anders zou de man ook niet zo veel dingen tegelijkertijd kunnen doen. Niel geeft wel met zijn enorme vermogen het soortelijk gewicht om de veranderingen door te zetten. En zo zet hij zijn vermogen altijd in, om veranderingen door te drukken.
Ze hebben tijdens de laatste investors call gezegd dat ze zich een jaar de tijd geven om een plan te maken voor de US flagships. Die tijd hadden ze volgens hen, want er viel in 2021 toch nog niets fatsoenlijk te verkopen in de US. Ze verwachtten toen dat de markt pas in eind 2021, begin 2022 zou herstellen. Dat gaf ze dus de tijd om per locatie een plan te maken en het op te frissen. Ik verwacht wel dat ze er iets over moeten zeggen. Als ze dat niet uit zichzelf doen dan gaan de analisten in het vragenuurtje wel naar vragen. Ze waren de vorige keer best open, voor de anders altijd zo gesloten Fransen. Ook hier vindt volgens mij een cultuurverandering plaats, omdat Niel als geen ander begrijpt dat investeerders informatie willen en dat je alleen vertrouwen opbouwt als je die ook eerlijk geeft.

quote:

PhilipBe schreef op 30 juni 2021 21:41:

[...]

@QueSera @Lamsrust
dank je voor je jullie input, weer met veel aandacht gelezen,

Toch een kleine bedenking...
Ergens wacht je op een strategisch plan alsof de trein nog moet vertrekken....

Vraag eens aan Collins, Cuvillier, en de anderen wanneer de trein gaat vertrekken....
Vraag eens aan Citrus Park, Countryside, Sarasota, Siesta Key mall wanneer de trein gaat vertrekken...
Vraag eens aan je dividend van 2020,2021 en 2022 wanneer de trein gaat vertrekken....

"RESET" plan gaat over een kapitaalinjectie en behoud van de regionals en de US flagships
"REFOCUS" plan gaat over GEEN kapitaalinjecie, onmiddelijke verkoop van de regionals en na 2023 verkoop van de US flagships

Wat velen hier op dit forum beschrijven; kapitaalinjectie én verkoop van de regionals én de US flagships (in 2023) bestaat volgens mij niet, dit is nieuw , laten we het het "REFORUM" plan noemen ;)

Welke aandeelhouder wil nu én zijn dividend inleveren én zijn US flagships liquideren?


PS. in oktober laatsleden heeft Aermont Capital uitgebreid , hebben nu 3%
en ook wel leuk zijn de data. Het persbericht van de 2% is verschenen op 13 Nov 2019 en op 11 Nov 2020 wordt Mr. Bressler voorzitter van de raad van controle (nu zeg ik het wel juist ;) )

De trein is al véél véél langer vertrokken dan je denkt........

quote:

QueSera schreef op 30 juni 2021 22:55:

@Lamsrust / @Branco
Vraagje aan jullie beiden dan hebben we gelijk ook twee onderbouwde scenario’s, de gunstige en de ongunstige variant, zullen we maar zeggen :)
Ik zit niet zo diep in vastgoed als jullie en ik vraag me dit af tav de US mindere malls. Ik denk dat het bij ons allen is doorgedrongen dat URW die op termijn kwijt moet. Management werkt er ook aan, wil ze alleen niet nodeloos verpatsen tegen fire sale prijzen.
Ik begrijp uit het spitwerk van onze Philip, dat er al een paar keer door URW een sleutel voor een winkelcentrum bij de bank is ingeleverd. Wij Europeanen schrikken daar altijd van maar in de US zijn dergelijke hypotheken gebruikelijk.
Het kan heel zinvol zijn om dit te doen. Als je restschuld hoger is dan de (markt)waarde maakt dat zin. Als je dan de sleutel inlevert dan verkoop je in feite aan de bank tegen je restschuld. Voor ons beleggers is het interessant voor hoeveel dit winkelcentrum dan nog in de boeken stond. Als URW al flink wat heeft afgewaardeerd dan kan de schade meevallen.

Ik kan me uit de Refocus slides / maar ook H2 2020 herinneren dat er een slide was met verschillende scenario’s van verkoop van US assets tegen verschillende percentages korting op de boekwaarde. Het zwaarste scenario was 50% korting, maar zelfs dat was gunstiger dan de Reset.

Stel, URW zou van alle B en C malls nu de sleutel inleveren / van de malls met bovengemiddeld grote leegstand de sleutels inleveren, waar zou de schade ongeveer uitkomen? Hebben jullie genoeg info om daar een beredeneerde slag naar te kunnen slaan a la die scenario’s in de Reset slides?