Main take aways Q3 cijfers URW:
OPERATIONEEL
Continentaal Europa
MGR ytd +9.0% vs +8.6% H1, 2022
Vacancy 4.3% vs. 4.0% on 30.6.2022
Conclusie: min of meer stabiel, leegstand aandachtspunt.
UK
MGR ytd -3.3% vs -3.6% H1, 2022
Vacancy 9.5% vs. 9.7% on 30.6.2022
Conclusie: min of meer stabiel, geen huurgroei en leegstand daalt niet. Oplossing: conversie retail in mixed use in m.n. Westfield London.
US
MGR ytd 4.0% vs -3.4% H1, 2022, waarbij US flagships in H1, 2022 +8.3% bedroeg en Regionals + CBD centra -36.7% negatief
Vacancy 9.8% vs. 10.4% on 30.6.2022
Vacancy US Flagships 7.6% vs. 8.3% on 30.6.2022
Vacancy US regionals 10.9% vs. 11.9% on 30.6.2022
Vacancy CBD centra 23.7% vs. 22.1% on 30.6.2022
Conclusie: forse huurgroei (zeker i.c.m. extra SBR) welke vooral lijkt plaats te vinden bij de flagships en vanaf Q3 wellicht ook bij de regionals (uitsplitsing ontbreekt). Nieuwe probleem assets zijn de twee CBD, NY WTC en met name San Francisco centre conform persbericht: "broader issues for downtown San Francisco". Uit de media begrijp ik dat daar veel criminaliteit is en een daklozenprobleem. Dat kan URW niet oplossen en speelt al veel langer. Ik ben benieuwd of URW hier haar verlies gaat nemen en de mall tegen een grote discount gaat afstoten.
SALES
Geen voortgang. Europese verkopen worden doorgeschoven naar 2023. Voor US regionals lopen er gesprekken, maar met de huidige hypotheek tarieven in de US wordt het zeer lastig dit type assets te verkopen nu institutioneel geld - die veelal alleen eigen vermogen inleggen - hierin niet erg geïnteresseerd is. Opportunity funds wel, maar die zullen te lage prijzen bieden. US flagships staan nog niet in de verkoop.
FINANCIERING
URW heeft een 5 jaars lening van EUR 550 miljoen (netto EUR 400 miljoen na refinance lening van EUR 150 miljoen) aangetrokken om de liquiditeit extra te verhogen naar EUR 3.4 mrd, waartegenover staat een aflossingsverplichting van EUR 3.2 mrd in 2023 en 2024 plus EUR 1.25 mrd hybrid in 2023. M.a.w. URW hoeft t/m eind 2024 geen beroep op de bond markt te doen nu de EUR 1 mrd resterende capex uit de ingehouden winsten kan worden voldaan.
De IFRS Net Debt/EBITDA TTM ratio bedraagt 10.4, waar het streven is < 9.0. Nu de EBITDA TTM zal verbeteren - omdat Q4 EBITDA 2022 hoger zal zijn dan Q4 2021 EBITDA - en de Net debt daalt door winstinhouding, zal plm. EUR 2.5 mrd extra schuldaflossing nodig zijn om op een ratio van 9.0x uit te komen. Dat is twee jaar extra winstinhouding.
CONCLUSIE
Afgezien van US CBD en UK is de operationele performance goed, i.e. huurgroei en afname leegstand, doch schuldafbouw loopt vertraging op nu zowel EU als US regional verkopen stokken. URW heeft extra buffer van EUR 400 miljoen ingebouwd via extra banklening om beroep op bondmarkt te vermijden nu de gevraagde interestvergoeding daar 5% bedraagt. Strategie van wachten met verkopen op betere tijden onderschrijf ik. Via winstinhouding kan URW ook op gezonde schuldenniveau's komen, zeker indien de volledige winst naar schuldaflossing kan indien de committed capex van EUR 1 mrd is afgerond. Waarde gaat er wel uitkomen, alleen het gaat langer duren. Ondertussen optimaliseert URW wel de performance van haar bezit mede via Westfield Rise.