Vooropgesteld, vroeger had je hypotheek gezekerde bankleningen op je vastgoed en dan was er zoiets als een LTV convenant en die zei dat je extra moet gaan aflossen (en/of meer rente moet gaan betalen) zodra de LTV boven ca. 60/65/70% uitkomt.
Bij IGD is de LTV nu 47,7% maar kennelijk leidt een dergelijke LTV al tot grote onrust bij bondhouders en aandeelhouders. We hebben in het verleden veel discussie gevoerd op het URW (en ECP) forum over de nadelen van bondfinancieringen en je ziet nu hier bij IGD gebeuren waar ik voor waarschuwde bij bondfinancieringen. LTV convenant van 60% heeft geen waarde bij bondfinancieringen. Kom je boven ca. 45% uit dan is het al paniek en hommeles. En aangezien de portefeuille in mijn ogen zeer conservatief gewaardeerd is, is een LTV van 48% geen enkel probleem. De meeste particuliere beleggingsfondsen waarin ik participeer zouden daar jaloers op zijn.
De hogere FFO komt puur en alleen door hogere rentelasten als gevolg van herfinancieringen. Daar zal denk ik de crux zitten. Omdat de LTV relatief hoog is vragen de bondhouders exorbitante risico-opslagen bij herfinanciering en de weg naar reguliere banken zal afgesloten zijn omdat de portefeuille reeds in zijn totaliteit als onderpand dient bij de bonds. Tot november 2024 moet er 525mio aan bonds geherfinancierd worden, daarvan ca. 125mio reeds in januari. Dat is meer dan de helft van alle uitstaande leningen. Als er nu niks verandert, dan gaan dan de rentelasten wederom flink omhoog en de FFO nogmaals flink omlaag. Voor die 125mio in januari heeft men overigens de beschikking over een kredietlijn (maar de rente daarop zal vast zeer hoog zijn)
De strategie van IGD is inderdaad verkopen (ca 200 mio). Men denkt aan heel Roemenië en/of aan losse hypermarkten en/of 3 percelen inclusief ontwikkelpotentie. Wellicht dat in anticipatie hierop de waardes van het vastgoed nog een beetje extra zijn getemperd eind H1 2023
Qua netto huur toename doet IGD + 7,8% LFL en dat is dus zeker in lijn met alle concurrenten.
Wat IGD eigenlijk had moeten doen was, net als URW, geen dividend uitkeren. Zeker gezien de aankomende expiraties van leningen.
Waarom nu toch een kleine positie in IGD? Omdat de kwaliteit dat het vastgoed goed is en IGD tevens de juiste ingrepen in de portefeuille doet qua herontwikkelingen. En omdat de huidige discount op de koers zo extreem groot is. Dat rechtvaardigt een gokje. Ik neem daarbij aan dat, gezien de huidige "penibele" situatie, IGD slachtoffer is van het shortersgilde. Daarnaast zou ook een bod van 3,5 euro per aandeel zeer attractief kunnen zijn voor de twee grote aandeelhouders (twee supermarktorganisaties hebben samen al 50% en hoeven dus minder dan 200mio mee te nemen voor zo'n bod), wanneer zij ook nog eens 400mio in de tas hebben om die obligaties tot eind 2024 met cash af te lossen. Ik sluit dus niet uit dat dat ook nog borrelt want daarmee zouden die twee aandeelhouders samen in 1 klap een paar honderd miljoen verdienen (want hun bestaande aandelen stijgen dan natuurlijk ook meteen weer in waarde.
Vandaar een kleine, edoch risicovolle, positie in dit bedrijf dat in de basis kwalitatief goed vastgoed bezit. En ik wil op de voet volgen wat er gaat gebeuren. De steeds verder wegzakkende koers is natuurlijk niet zo leuk.