Wereldhave « Terug naar discussie overzicht

Wereldhave 2019

4.713 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 ... 232 233 234 235 236 » | Laatste

Omlaag ↓

[verwijderd] 21 februari 2019 16:10

quote:
DeZwarteRidder schreef op 21 februari 2019 15:54:
[...]
Onnodige leegstand, te hoge huur, arrogantie, overlast, etc.

Ik weet dat er zo'n 4 jaar geleden de nodige problemen waren, maar ik dacht dat er op dit moment nauwelijks sprake was van leegstand.

voetveeg 21 februari 2019 16:15

Ik ben meer een belegger in echte stenen die niet beursgenoteerd zijn. Toch kijk altijd met een schuin oog naar waardering van beursgenoteerd vastgoed.

Op basis van de eigen 'waardering' van Wereldhave (NAV) zou de waarde van het vastgoed 16,7 keer (BAR 6,0%) de huur zijn. Dat is veel te hoog. Houd ik rekening met de discount in de beurskoers dan is de waardering echter 13 keer (BAR 7,7%). Die waardering is zeker niet (te) hoog.

[verwijderd] 21 februari 2019 18:32

quote:
voetveeg schreef op 21 februari 2019 16:15:
Ik ben meer een belegger in echte stenen die niet beursgenoteerd zijn. Toch kijk altijd met een schuin oog naar waardering van beursgenoteerd vastgoed.

Op basis van de eigen 'waardering' van Wereldhave (NAV) zou de waarde van het vastgoed 16,7 keer (BAR 6,0%) de huur zijn. Dat is veel te hoog. Houd ik rekening met de discount in de beurskoers dan is de waardering echter 13 keer (BAR 7,7%). Die waardering is zeker niet (te) hoog.

Wat dat eerste betreft, gelijk heb je! Ik kan me nog steeds voor mijn kop slaan wat voor mooie kansen ik uit angst voor "het onbekende" heb laten schieten; los van de huurinkomsten zijn de beoogde objecten (low end huurwoningen) nu slechts enkele jaren later allemaal in waarde verdubbeld of nog "erger"...

Wat Wereldhave betreft kan ik je berekening echter niet helemaal volgen, in onderstaande presentatie komt een NIY van 5.4% voor de totale portefeuille naar voren (slide 19).

www.wereldhave.com/siteassets/documen...

Even goed ben ik het eens met de strekking van je verhaal: Als je op basis van de huidige korting tov NAV de "impliciete" yield berekent, ziet die er een stukje aantrekkelijker uit. Vandaar dat ik tijdens het gooien & smijten nav de jaarcijfers wat putjes heb geschreven, waarvan ik de meeste overigens al snel weer met mooi resultaat heb kunnen sluiten (meer dan halvering van de premie).

Voor het echte "buy and hold" werk acht ik WHV wat minder geschikt; nu alles in die hoek in de ramsj is, ga ik liever voor wat betere kwaliteit (URW, Klepierre) tegen een nog steeds een best aardige "implicit yield".

NLvalue 21 februari 2019 19:49

Mee eens, buy & hold is niet de geschikte aanpak voor Wereldhave- er moet wat veranderen.. in context:

In 2017 stemden er 122k stemmen tegen decharge Anbeek op de AvA
In 2018 stemden er nog maar 64k tegen decharge
In 2019, 0 en een staande ovatie van in slaap gesukkelde aandeelhouders en toezichthouders?

Met dit soort resultaten mag de druk wel wat opgevoerd worden..

voetveeg 22 februari 2019 08:08

Het verschil tussen BAR en NIY (EPRA) zijn de operationele kosten die niet te vermijden zijn. BAR staat voor Bruto Aanvang Rendement, NIY is Net Investment Yield.

[verwijderd] 22 februari 2019 08:29

quote:
voetveeg schreef op 22 februari 2019 08:08:
Het verschil tussen BAR en NIY (EPRA) zijn de operationele kosten die niet te vermijden zijn. BAR staat voor Bruto Aanvang Rendement, NIY is Net Investment Yield.

Ik weet het, maar daarom lijkt de NIY me juist een beter uitgangspunt voor rendementsberekeningen.

Hoe dan ook, ik ben het met de strekking van je verhaal eens. Omdat deze redenering ook voor andere vastgoedfondsen op gaat, zie ik echter betere mogelijkheden met het oog op de wat langere termijn.

Economische Vluchteling 22 februari 2019 12:36

Ik heb nog maar eens even een sheetje gemaakt met wat concrete cijfers en aannames om het aandeel beter te kunnen waarderen. Ik voeg hem even bij voor wie het interessant vindt (Beetje onoverzichtelijk maar heb het 1 een afbeelding geprobeerd te krijgen). Het is voor mij nog even onduidelijk wat de gebruikelijke manier is om met het (66%) meerderheidsbelang Belgium om te gaan bij het doorrekenen van alle metrics ( bijv. Wereldhave rekent in zijn presentaties met landelijke NRI maar voor het Belgium deel neemt het wel het totale resultaat), maar heb als het goed is de juiste fracties en kosten genomen waar nodig.

Het valt me op dat het aandeel nu echt heel aantrekkelijk gewaardeerd is, vooral gegeven hoeveel slecht nieuws zich al heeft gematerialiseerd heeft de afgelopen 10 jaar, en gezien de LFL inkomsten in NL+ BE afgelopen 6 maanden toch enorm zijn gestegen, en de daling in Frankrijk lijkt af te vlakken! Verder wordt er uitgegaan van een verdere stijging rond de indexatie (1.5%). Ik reken hier ietsje conservatiever, maar toch nog redelijk positief gegeven het huidige pessimisme.

Conclusies:
1. WHV NL+FRA waarderen op 6,5% NIY en BE op 6% levert € 31,74 P/A op bij een overname in 2019. Dit zijn vrij conservatieve waardeingen. (20%+ premie)
2. De beurskoers waardeert WHV nu op 7.14% NIY
3. De LTV wordt 50% bij een EPRA NIY van 7% (veilige marge dus nog)
4. Het directe resultaat per aandeel lijkt me in de hogere range van de gegeven bandbreedte uit te gaan vallen zonder grote tegenvallers (2.80-2.85). (Veilige prognoses gegeven door management om einelijk eens mevallers te hebben, of ik mis nog iets) In 2020 is 2.90+ goed mogelijk
5. De payout ratio (89%) is idd te hoog (Ik reken voor het gemak alleen een conservatieve 0,5% non-yieldig capex mee; Echte capex zal eerst nog hoger zijn maar zal dan ook wel wat extra toekomstige returns genereren) Dit verhoogt de LTV marginaal (~0.2%) komend jaar.
6. Als de groei tegenvalt moet het dividend in 2020 idd verlaagd worden, echter als het een beetje mee zit hoeft dit zeker niet! In 2021 kan de dividend payout organisch beneden de 85% komenn. Het zal er om spannen (Schat de kans op verlaging nu wel op 50%, hangt ook af van de timing van de nieuwe CEO)
7. Als de nieuwe CEO ballen heeft en de waarderingen en inkomsten dalen niet veel verder (NIY blijft rond de 5.5%), dan is een 5% aandelen inkoop denkbaar. Dit zorgt voor houdbaar dividend met payout ratio <85% in 2020 en <41% LTV. (Ik acht dit scenario klein (<20%) omdat ik een nieuwe CEO dit risico in deze markt niet snel zie nemen, en omdat de EPRA NIY boven de 5.5% kan gaan. Ik denk wel dat dit het mement is om risico te durven nemen in de markt, de angst druipt er af!

Fundamenteel zit het wat mij betreft heel comfortabel op dit niveau, dus laat de shorters maar bijshorten en herinvesteer je dividend! Op de langere termijn gaan de fundamentals hun werk doen, en er komt op een gegeven moment weer een periode van huurgroei aan. Maar dan moet het nieuwe management wel effectief zijn natuurlijk!

Bijlage:

[verwijderd] 22 februari 2019 13:29

Bedankt voor je beschouwing Economische Vluchteling. Interessant verhaal.

[verwijderd] 22 februari 2019 16:55

Zo vandaag weer ingestapt met calls dec; koers vond ik zodanig laag, dat ik het risico wilde nemen. En nu maar een hoop geduld.

NLvalue 22 februari 2019 20:42

@Economische Vluchteling - bedankt voor het delen van je analyse, super. Base case scenario “aanmodderen” geeft vertrouwen in upside vanaf dit niveau.

Persoonlijk acht ik het scenario dat WHV het eind van 2019 als zelfstandige entiteit niet gaat halen het meest waarschijnlijk. Opsplitsen en verkopen/uitruilen in 3 brokken.

Van Everdingen, CEO a.i. heeft geen enkele operationele retail/vastgoed ervaring. Wel veel corporate dealmaking..

Er zijn geschiktere RVC leden bij WHV om de stoel van de CEO warm te houden - als de intentie was geweest om te overbruggen naar een nieuwe operationele CEO..

LTBelegger 22 februari 2019 21:46

Bedankt voor de analyse. Alleen cijfermatig kijken is helaas niet de oplossing. Ik ken de portefeuille van WHV niet zo goed, maar het feit dat er afwaarderingen zijn, hakt er in. De huurinkomsten dekken het dividend, maar als deze gaat afnemen wordt het lastig. Ik heb laatst bijgekocht om te middelen en wacht nog op het moment dat d.m.v. het sentiment WHV 24 euro gaat aantikken (ik hoop natuurlijk niet).

Het is uitstel voor executie en de topman van WHV heeft al eerder aangegeven dat ze opzoek willen naar een partij die WHV wil overnemen of "samenwerken". Dat lijkt mij de beste oplossing. Dan zal er spitsing plaatsvinden. Ik snap nog steeds de rol van van Herk niet met zijn belang. Een gewone belegging of een strategische set?

LTBelegger 22 februari 2019 21:51

Ik zie dat de koers steeds wordt gedrukt als deze omhoog gaat. Dat is een teken dat partijen aan het afbouwen zijn. D.m.v. het dividend blijft de koers nog redelijk liggen. Ik denk dat ergens in november/december of begin januari 2020 de koers een forse dreun gaat krijgen. Ik hoop dat ze het dividend kunnen handhaven voor 2020 voor de zittenblijvers anders wordt het dramatisch.

[verwijderd] 23 februari 2019 12:38

quote:
Medicus schreef op 22 februari 2019 21:51:
Ik zie dat de koers steeds wordt gedrukt als deze omhoog gaat. Dat is een teken dat partijen aan het afbouwen zijn. D.m.v. het dividend blijft de koers nog redelijk liggen. Ik denk dat ergens in november/december of begin januari 2020 de koers een forse dreun gaat krijgen. Ik hoop dat ze het dividend kunnen handhaven voor 2020 voor de zittenblijvers anders wordt het dramatisch.

Ik constateer, dat de stemming behoorlijk negatief is, dat de analisten pessimistisch zijn en de koers op een dieptepunt is; dus een mooi instapmoment.
Lager dan laag kan altijd, maar beleggen zonder risico te nemen kan niet.

NLvalue 26 februari 2019 13:07

# Let's go.. 30 here we come.

3 shorts die melden dat ze aan t terugkopen zijn
Aanbod onder de 25,40 dat opgedroogd is
Aantallen Turbo/Booster Long die gekocht worden
Blokje 10k gekocht op 24,63

Voor eInd maart zou t zomaar kunnen dat de koers van eind november weer aangetipt wordt.

LTBelegger 26 februari 2019 20:45

Ja ik ben niet zo positief meer over WH, klopt. Kan ook eigenlijk niet anders als je de grafiek van de laatste 5 jaar ziet. Als volgend jasr het dividend wordt aangepast naar beneden, ik hoop ook niet, is dit niet de bodem. Vandaar mijn voorzichtigheid!

Ortega 27 februari 2019 12:37

Goh 27 februari.... kom eens met een nieuwe topman zodat de koers eens wat omhoog veert met het beurssentiment. wat een onkunde toch.

LTBelegger 27 februari 2019 21:12

Zeker, ook ik hoop hierop! Is jaren een goede belegging geweest (als je tenminste ook eens winst heb genomen, doe ik meestal 1 x per jaar om daarna weer een nieuwe positie op te bouwen).

Overname zou wat mij betreft beter zijn, voor WH zijn toekomst!

Erny 1 maart 2019 13:13

Op welk nieuws loopt de koers van het aandeel Wereldhave al een tijdje op ?
Ben nog geen gunstige berichten tegengekomen.

NLvalue 1 maart 2019 13:41

Wellicht geven de posts op de laatste 2-3 pagina's wat nieuwe inzichten, Erny.

[verwijderd] 5 maart 2019 14:05

ik hoopte, dat de 25.00 een stevige bodem voorlopig zou zijn, maar begin nu toch wel wat te twijfelen.

4.713 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 ... 232 233 234 235 236 » | Laatste

Aantal posts per pagina: 20 50 100 | Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Detail

Vertraagd	26 apr 2024 15:01
Koers	13,200
Verschil	-0,980 (-6,91%)
Hoog	13,260
Laag	13,020
Volume	232.213
Volume gemiddeld	98.416
Volume gisteren	194.151

Wereldhave nieuws

24 apr	Hein Brand herbenoemd als commissaris...
24 apr	Wereldhave handhaaft outlook
24 apr	AEX verwerkt cijferlawine goedgemutst...
13 feb	Chippers en Amerikaanse inflatie bezo...
13 feb	Degroof: solide resultaten voor Werel...
13 feb	Het is niet alle dagen feest: AEX ope...	5
13 feb	Wereldhave haalt in 2023 eigen outlook
13 dec	Van Herk kleiner in Wereldhave
07 dec	ING: Wereldhave verrast met Nederland...
06 dec	Degroof: Wereldhave terug op groeipad

Meer ››