Wereldhave « Terug naar discussie overzicht

Wereldhave 2019

4.713 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 ... 232 233 234 235 236 » | Laatste

Omlaag ↓

Jos2233 28 september 2019 17:22

quote:
FreedomFighter schreef op 28 september 2019 16:49:
[...]
Junkyard zijn 'gedwongen verkopen'-verhaal wordt pas relevant bij een leegstand van 70 procent.

Als je zoiets maar in de verste verte als realistisch voorstelt, zit je hier inderdaad alleen maar met een shorters-agenda.

Dat wordt ook ondersteund doordat hij voortdurend alleen maar op dat ene thema hamert.
Makkelijk te zien.

Jij denkt dat bij een leegstand van 70% de gedwongen verkopen pas relevant worden?
Bij een leegstand van 70% is WH al lang failliet.De waarde van de assets is dan veel minder dan de uitstaande schuld.
Bij een leegstand van meer dan 10% (tien procent) zal de NAV reeds zoveel lager zijn dan nu dat dan de LTV problematisch wordt. Dan krijg je al gedwongen verkopen en blijft er van de koers van het aandeel weinig over.

junkyard 28 september 2019 17:40

quote:
FreedomFighter schreef op 28 september 2019 16:49:
[...]

Junkyard zijn 'gedwongen verkopen'-verhaal wordt pas relevant bij een leegstand van 70 procent.

Als je zoiets maar in de verste verte als realistisch voorstelt, zit je hier inderdaad alleen maar met een shorters-agenda.

Dat wordt ook ondersteund doordat hij voortdurend alleen maar op dat ene thema hamert.

Makkelijk te zien.

Er is geen enkele schuldconvenant die is gerelateerd aan leegstand, de 70% leegstand die je bij herhaling noemt komt uit de lucht vallen. Als leegstand iets stijgt, dan zullen boekwaarden snel dalen, mede omdat markthuren dan ook dalen (ivm vraag/aanbod verstoring) en zittende huurders dan ook een huurverlaging kunnen afdwingen. Bij dalende boekwaarden stijgt de LTV, en komt de 60% LTV snel in zicht.

WHV heeft doorlopend toegang tot kapitaalmarkten nodig, ook wanneer geen aankopen plaatsvinden, vanwege de herfinanciering van kredietlijnen. Om deze reden (en financiering op concern niveau - geen losse hypotheken) heeft WHV ook een (overigens vrij matige) Moody's credit rating. LTV laten stijgen na afboekingen (door niets te verkopen) brengt risico's met zich mee, zeker bij moeizaam verkoopbaar vastgoed zoals de WHV winkelcentra. In geval van verdere afboekingen (wat in geval van recessie met zekerheid zal gebeuren) kan de beurswaarde snel verdampen, zal herfinanciering moeizaam/duur worden, wat WHV snel zal merken doordat in toenemende mate op de korte termijn RCF wordt gesteund.

WHV jaarverslag 2018:

Capital structure and funding
Leverage magnifies the capital returns, positive and negative. An increase in leverage increases the risk of a breach of covenants and may increase finance costs. Failure to manage refinancing requirements may result in a shortage of funds to sustain the operations of the business or repay facilities as they fall due. We manage our debt and equity finance to balance the benefits of leverage against the risks. We maintain strong balance sheet metrics, with
a targeted LTV below 40%, whereas the headroom in our bank covenants allows for an LTV of 60%.

Ik zal nu stoppen over LTV en hieraan gerelateerde risico's.

[verwijderd] 28 september 2019 17:44

quote:
FreedomFighter schreef op 28 september 2019 16:54:
[...]

Even een vraag, ben jij uit 1936?

Maw, 85 jaar oud.

Of is dat alleen je nick?

Je kunt niet rekenen.
Deze persoon is 83 jaar en als hij/zij dit jaar nog jarig wordt is hij/zij 82.

Adviezen aangaande langetermijnbeleggingen
zijn in dit geval n.v.t.

[verwijderd] 28 september 2019 18:08

quote:
junkyard schreef op 28 september 2019 17:40:
[...]

Er is geen enkele schuldconvenant die is gerelateerd aan leegstand, de 70% leegstand die je bij herhaling noemt komt uit de lucht vallen. Als leegstand iets stijgt, dan zullen boekwaarden snel dalen, mede omdat markthuren dan ook dalen (ivm vraag/aanbod verstoring) en zittende huurders dan ook een huurverlaging kunnen afdwingen. Bij dalende boekwaarden stijgt de LTV, en komt de 60% LTV snel in zicht.

Natuurlijk is er geen schuldconvenant dat gerelateerd is aan leegstand, maar je zult wel 70 % leegstand nodig hebben voordat er - door huuruitval - sprake is van het mogelijkerwijs niet kunnen voldoen aan de betalingsverplichtinen (debt service) van financiers.

En alleen dan is er een kans op het door jou voordurend naar voren geschoven 'gedwongen verkoop' scenario.

Boekwaarde heeft er niets mee te maken. Een hoge verschuldingsgraad heeft in het ergste geval uitsluitend als gevolg dat het bankconvenant heronderhand wordt.

Je begrijpt er letterlijk niets van of je bent een shorter die hier zit met een agenda.

Want je blijft maar zitten drammen op een liquidatiescenario dat alleen theoretisch is.

junkyard 28 september 2019 18:27

Lekkere toon weer FF, in lijn met het niveau van je posts. Zoals vaker uitgelegd ben ik geen shorter, en heb ik hier geen agenda (wat dit ook mag voorstellen).

[verwijderd] 28 september 2019 18:43

quote:
junkyard schreef op 28 september 2019 18:27:
Lekkere toon weer FF, in lijn met het niveau van je posts. Zoals vaker uitgelegd ben ik geen shorter, en heb ik hier geen agenda (wat dit ook mag voorstellen).

Helemaal mee eens.
Je hebt diverse malen gemeld geen positie in WHV te hebben.
En wie is er eigenlijk aan het doordrammen?
Het vele research is FF waarschijnlijk naar het hoofd gestegen en denkt dat hij Warren Buffett in het kwadraat is.
En toch denken dat WHV bij 70% leegstand nog kans heeft om te overleven....

[verwijderd] 28 september 2019 18:51

quote:
crux schreef op 28 september 2019 18:43:
[...]
Helemaal mee eens.
Je hebt diverse malen gemeld geen positie in WHV te hebben.
En wie is er eigenlijk aan het doordrammen?
Het vele research is FF waarschijnlijk naar het hoofd gestegen en denkt dat hij Warren Buffett in het kwadraat is.
En toch denken dat WHV bij 70% leegstand nog levensvatbaar is....

Beter lezen, crux. Je bent niet zo slim als sommigen denken dat je bent.

Ik stel nu juist dat WHA bij een leegstand van 70 % NIET levensvatbaar is, net zoals alle andere vastgoedbeheermaatschappijen.

EN dat lieden die zitten te drammen op liquidatiescenario's, die zich dus pas voordoen bij 70 % leegstand, een duidelijke agenda hebben, die zich alleen in een spreadsheet voordoet.

Misschien doet het je goed eens een WHA-centrum te bezoeken en daar rond te kijken. Dan zie je pas echt hoe goed het met dit bedrijf gaat.

[verwijderd] 28 september 2019 18:52

quote:
junkyard schreef op 28 september 2019 18:27:
Lekkere toon weer FF, in lijn met het niveau van je posts. Zoals vaker uitgelegd ben ik geen shorter, en heb ik hier geen agenda (wat dit ook mag voorstellen).

Alleen geloof ik dat niet.

matad 28 september 2019 18:57

quote:
FreedomFighter schreef op 28 september 2019 14:46:
[...]

Nee.

De lage inflatie hebben we al sinds de tweede helft van de jaren negentig. Toen was er nog geen e-commerce.

De oorzaak is de globalisering van de wereldhandel door het wegvallen van het Oostblok en de opkomst van de 'Aziatische tijgers'.

Indirect schrijft u hier dus dat er geen of weinig verschil is tussen de prijzen van stenen winkels en online.
Neem me niet kwalijk dat ik het hier totaal niet mee eens ben.
Enkel al het feit dat online met minimaal 15% blijft plussen terwijl steen onder de 5% blijft hangen zegt toch voldoende. Een kind kan toch begrijpen dat lagere prijzen een druk geeft op het inflatiepercentage.

Groet.

[verwijderd] 28 september 2019 19:00

Ik heb zojuist een correctie gemaakt in mijn laatste zin.
Ik bezoek regelmatig een WHV winkelcentrum,maar dat zegt niets over de gezondheid van het hele bedrijf.

matad 28 september 2019 19:46

quote:
crux schreef op 28 september 2019 19:00:
Ik heb zojuist een correctie gemaakt in mijn laatste zin.
Ik bezoek regelmatig een WHV winkelcentrum,maar dat zegt niets over de gezondheid van het hele bedrijf.

Helemaal mee eens.

Kom zojuist terug uit o.a. Moskou.
Schrok werkelijk van het ontluisterende beeld in een winkelstraat naast de Goem.
Hele wanden bekleed met textiel om de lege winkels te verbergen. Dus zelfs hier waar je het totaal niet verwacht. Wat me overigens opviel was het feit dat in het Goem warenhuis behoorlijk wat mensen aanwezig waren, eigenlijk wel druk. Zegt, zo het al iets zegt, iets over de betere positie van Unibail t.o.v. W.H.
Goem is overdekt, heel veel winkels en horeca. Veel fun. Of het, Crux lezend, rendabel is? Wij als slecht geïnformeerde belegger weten dat meestal pas achteraf.
Vertelde ( in mijn onroerend goed tijd) aan geen enkele aspirant huurder dat het slecht ging. Ging altijd fantastisch. Zou wel gek zijn om de huur omlaag te praten.

Groet

[verwijderd] 29 september 2019 07:31

quote:
matad schreef op 28 september 2019 19:46:
[...]

Helemaal mee eens.

Kom zojuist terug uit o.a. Moskou.
Schrok werkelijk van het ontluisterende beeld in een winkelstraat naast de Goem.
Hele wanden bekleed met textiel om de lege winkels te verbergen. Dus zelfs hier waar je het totaal niet verwacht. Wat me overigens opviel was het feit dat in het Goem warenhuis behoorlijk wat mensen aanwezig waren, eigenlijk wel druk. Zegt, zo het al iets zegt, iets over de betere positie van Unibail t.o.v. W.H.
Goem is overdekt, heel veel winkels en horeca. Veel fun. Of het, Crux lezend, rendabel is? Wij als slecht geïnformeerde belegger weten dat meestal pas achteraf.
Vertelde ( in mijn onroerend goed tijd) aan geen enkele aspirant huurder dat het slecht ging. Ging altijd fantastisch. Zou wel gek zijn om de huur omlaag te praten.

Groet

Geeft de burger weinig moed wat betreft de inhoud van je posts :) Je zit weer long toch? of nu weer short?

@ Junkyard en FF: uiteindelijk gaat het toch gewoon om de inkomsten. Huren LfL dalen langzaam op dit moment en bezetting is historisch niet heel laag. Als de markt hogere yields wil, maar de inkomsten stijgen niet dan daalt de beurswaarde. Allemaal heel logisch. Dat betekent dan dus wel dat hoge dividendpercentages duurzaam kunnen zijn.

Dat geblaat over scenarios waarin de bezetting onder de 90 duikt of LfL huur met tientallen procenten naar beneden gaat is onzinnig. Persoonlijk ken ik alleen controllers die werken met modellen waarin langzame huurdaling zit verwerkt, op sommige locatie inderdaad met waardeverwachtingen richting de 0.

WHA heeft een goede strategie (ik geloof niet in picnic) en daarom heb ik er vertrouwen in dat de bezetting en huren in NL en BE op peil zullen blijven. Als je dat aanneemt dan kan je ook makkelijk concluderen dat het 11% dividend vooruitzicht duurzaam is.

[verwijderd] 29 september 2019 10:11

quote:
Alalalonglong schreef op 29 september 2019 07:31:
[...]

WHA heeft een goede strategie (ik geloof niet in picnic) en daarom heb ik er vertrouwen in dat de bezetting en huren in NL en BE op peil zullen blijven. Als je dat aanneemt dan kan je ook makkelijk concluderen dat het 11% dividend vooruitzicht duurzaam is.

WHV zit ook nog in Frankrijk en daar gaat het minder.
De markt en ook de meeste forumleden gaan ervan uit dat het dividend verlaagt gaat worden.
Het is dus een utopie om te denken dat 11% dividendrendement duurzaam is.

[verwijderd] 29 september 2019 10:36

Een dividend van 2,20 lijkt mij heel realistisch.

[verwijderd] 29 september 2019 11:28

quote:
Alalalonglong schreef op 29 september 2019 10:36:
Een dividend van 2,20 lijkt mij heel realistisch.

Het zou kunnen dat dit het dividend wordt over 2019.
Maar dan nog kun je er niet van uit gaan dat dit duurzaam is.
Er kunnen veel dingen gebeuren met WHV de komende jaren.

Moneyball 29 september 2019 11:34

Linksom of rechtsom gaat het om de ontwikkeling huurinkomsten (LfL en zonder hoge capex). INTU scenario en dergelijke 8% daling van rental income waar Yunkyard op wijst is totaal niet aan de orde bij WH. Veel te veel negativiteit. Ook mbt E-commerce. Dat E-commerce bedreigend is voor fysieke retail is oud denken (a la Matad). E-commerce gaat juist steeds meer fysiek versterken i.p.v. verzwakken om de consument qua beleving en logistiek beter te bedienen. De wet van de remmende voorsprong zat/zit in NL nog wel eens in de weg bij dit soort ontwikkelingen dus vandaar dat we misschien iets achterlopen op dat vlak.

Tot zover mijn wijsheden ;) Shoot

junkyard 29 september 2019 12:09

Ik zeg niet dat WHV Intu achterna gaat, dit is alleen een negatief scenario, wat kan gebeuren als een recessie werkelijkheid wordt.

Ecommerce is een kans en bedreiging voor de retail. Het dwingt retailers om meer onderscheidend te zijn (wat het via goede website en winkel combi mogelijk is), retailers die dit hierin niet meegaan lopen grote kans om kopje onder te gaan. Lange termijn zal er per saldo meer online worden verkocht (lagere marges) en minder stenen winkel verkopen, waardoor vooruitzichten wat betreft huurontwikkeling toch niet erg goed zijn, met name voor de regionale winkelcentra (WHV) die meer dienen als distributiekanaal (= meer online / prijs concurrentie) dan een plaats waar mensen voor hun plezier komen.

matad 29 september 2019 13:37

quote:
Alalalonglong schreef op 29 september 2019 07:31:
[...]

Geeft de burger weinig moed wat betreft de inhoud van je posts :) Je zit weer long toch? of nu weer short?
.

Indien u al mijn posts leest dan leest u het volgende en niets anders:

Bijna altijd (ruim 90%) short afgedekt met gekochte goedkope out of the money calls voor als alle shorters naar de uitgang vluchten.
Alhoewel ik die kans zeer laag inschat heb ik al teveel "onmogelijke" scenario´s meegemaakt.

Groet

[verwijderd] 29 september 2019 14:18

Beste Matad, je mist het punt.

Overigens het klopt dat ik de bijdragen op dit forum al een tijd volg. Evenals Eurocom en URW.

Long 7300 stuks en dat woord verkondig ik ook.

Wim69 29 september 2019 18:23

En hoeveel % betaal je om short te zitten? Als shorter heb je geen recht op het dividend.

4.713 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 ... 232 233 234 235 236 » | Laatste

Aantal posts per pagina: 20 50 100 | Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Detail

Vertraagd	14 mei 2024 17:35
Koers	13,580
Verschil	-0,120 (-0,88%)
Hoog	13,720
Laag	13,540
Volume	71.981
Volume gemiddeld	111.837
Volume gisteren	87.633

Wereldhave nieuws

24 apr	Hein Brand herbenoemd als commissaris...
24 apr	Wereldhave handhaaft outlook
24 apr	AEX verwerkt cijferlawine goedgemutst...
13 feb	Chippers en Amerikaanse inflatie bezo...
13 feb	Degroof: solide resultaten voor Werel...
13 feb	Het is niet alle dagen feest: AEX ope...	5
13 feb	Wereldhave haalt in 2023 eigen outlook
13 dec	Van Herk kleiner in Wereldhave
07 dec	ING: Wereldhave verrast met Nederland...
06 dec	Degroof: Wereldhave terug op groeipad

Meer ››