Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

quote:

Buyandhold2020 schreef op 14 augustus 2020 16:29:

[...]

Logisch redenerend denk ik dat je gelijk hebt. Aan de andere kant heeft het ECP management dat wel zelf op de agenda gezet voor november:
"Dividend policy
In June 2019 the Company announced that it would change its dividend policy from making one annual payment in November into making two dividend payments, one in April and one in November. Therefore,for the first time the Company planned to pay an interim dividend payment on 30 April 2020. Eurocommercial was due to announce the amount of its interim dividend to be paid on 30 April 2020 on 31 March 2020. Notwithstanding the fact that Eurocommercial has more than sufficient liquidity to pay its interim dividend, given the lack of visibility over the likely duration of the pandemic, the Company has decided to take a prudent approach and delay the implementation of its new dividend policy to the next financial year. The Company will therefore only pay one dividend for the financial year ending 30 June 2020. As per previous years, the dividend will be announced in August 2020 and paid in November 2020"
(vanuit de update 16 maart)

Het is niet mijn ervaring dat het management van ECP terugkomt op de eigen toezeggingen. Maar een oplossing die in het midden ligt is natuurlijk ook denkbaar (slechts gedeeltelijk uitkeren, een gedeelte binnenboord houden).

quote:

Branco P schreef op 15 augustus 2020 08:29:

Ik denk dat ze al in maart kunnen beslissen. Eindejaarswaardering is dan bekend en ook zal het dan met corona wel zo’n beetje gedaan zijn. In het ergste geval lossen ze 100mio af op de bankleningen en betalen ze eenmalig 30mio vennootschapsbelasting omdat ze een jaartje geen FBI zijn. En dan dus geen dividend een keertje. Dat zou zelfs mijn voerkeur hebben. Als je hetzelfde wilt bereiken met verkoop van objecten dan moet je circa 180mio Gaan verkopen en daarbij gooi je dan zeker meer dan 30mio weg aan discounts die je moet geven in deze markt. Hoe langer ik erover nadenk hoe evidenter het wordt. Jaartje aflossen en VpB betalen is de beste optie. Hoef je ook geen objecten te verkopen en je brengt wel je LTV omlaag met zo’n 2,5% en vervolgens heb je lagere rentelasten maar je volledige verdienpotentieel is nog in tact. Dat verdient zich op termijn dus gewoon terug. Als het nodig is om dit dan over 2021 nogmaals te doen, dan gewoon doen.

quote:

Branco P schreef op 14 augustus 2020 13:32:

[...]

Anyway, als iemand het nieuwe leegstandpercentage bij DES per eind juni 2020 kan vinden, dan hoor ik het graag! :)

quote:

Branco P schreef op 15 augustus 2020 08:29:

Ik denk dat ze al in maart kunnen beslissen. Eindejaarswaardering is dan bekend en ook zal het dan met corona wel zo’n beetje gedaan zijn. In het ergste geval lossen ze 100mio af op de bankleningen en betalen ze eenmalig 30mio vennootschapsbelasting omdat ze een jaartje geen FBI zijn. En dan dus geen dividend een keertje. Dat zou zelfs mijn voerkeur hebben. Als je hetzelfde wilt bereiken met verkoop van objecten dan moet je circa 180mio Gaan verkopen en daarbij gooi je dan zeker meer dan 30mio weg aan discounts die je moet geven in deze markt. Hoe langer ik erover nadenk hoe evidenter het wordt. Jaartje aflossen en VpB betalen is de beste optie. Hoef je ook geen objecten te verkopen en je brengt wel je LTV omlaag met zo’n 2,5% en vervolgens heb je lagere rentelasten maar je volledige verdienpotentieel is nog in tact. Dat verdient zich op termijn dus gewoon terug. Als het nodig is om dit dan over 2021 nogmaals te doen, dan gewoon doen.

quote:

Harm Wijk schreef op 15 augustus 2020 11:56:

In 2018 is door Ecp wel een notering in Brussel aangevraagd, in de periode dat Woluwe is gekocht. Dit zou een secundaire notering worden, zonder extra aandelen uit te geven. Ik weet niet wat de status nu is.

quote:

MOEdig Voorwaarts schreef op 15 augustus 2020 10:20:

[...]
Ik heb al meer dan genoeg (geld verloren met) rommel in deze sector. De enige vraag die ik nog moet beantwoorden is bij welke van deze fiasco's ik nog bij wil storten (claimemissies) en waar ik mijn verlies wil beperken tot mijn initiele inleg. Als je het op die manier benadert kan het alleen maar mee vallen;)

quote:

Harm Wijk schreef op 15 augustus 2020 12:17:

Als een "niet-fbi" scenario, zoals hiervoor door Branco geschetst, zou worden overwogen dan zijn de problemen al wel zo groot dat je gemakkelijk een grote reservering op kunt voeren voor het overbruggen van een periode met lage huurinkomsten. Je maakt dan dus geen operationele winst, en je hoeft dan dus ook geen vennootschapsbelasting te betalen.

En dit is dus precies wat alle bedrijven altijd doen als er een crisis is, de banken voorop. De headline in het nieuws is "winst met 80% gedaald" maar dit wordt dan dus veroorzaakt door enorme reserveringen, het vullen van de stroppenpot en afwaarderingen. Never waste a good crisis. Je neemt de pijn alvast en minstens zo belangrijk: Je hoeft geen belasting te betalen over het zojuist afgesloten top jaar.

Dus die belastingdruk is geen enkele belemmering voor de niet-fbi optie.

quote:

Harm Wijk schreef op 15 augustus 2020 11:56:

In 2018 is door Ecp wel een notering in Brussel aangevraagd, in de periode dat Woluwe is gekocht. Dit zou een secundaire notering worden, zonder extra aandelen uit te geven. Ik weet niet wat de status nu is.