Unibail-Rodamco « Terug naar discussie overzicht

quote:

junkyard schreef op 13 juni 2022 22:44:

Mooi dat URW iets weet te verkopen. De € 155 miljoen is een leuke som geld die zal helpen de schuldenlast iets te verlichten, maar voor een redelijk recent en hoogwaardig (?) aangelegde winkelruimte in groeikern nabij Amsterdam (hoezo regional?) vind ik € 1.731 per m2 (ivm 89.500 m2) een zeer lage prijs, wat aangeeft dat URW hier (nu wel) de pijn wil nemen om focus aan te brengen. Als huren hier € 200 /m2 zijn, dan betekent dit een bruto yield van >10% (netto / NIY > 7%).

quote:

junkyard schreef op 13 juni 2022 23:01:

De overige winkelcentra (o.a. Almere) zouden bij € 920 miljoen waardering en 5,7% NIY jaarlijks € 52,4 miljoen netto huur moeten genereren, bij 295.400m2 is dit gemiddeld € 3.114 per m2 (boekwaarde) en een gemiddelde netto huur van € 177 per m2 (bruto ca. € 250 per m2). Dit kan per winkelcentrum sterk verschillen, daarmee toch goed mogelijk dat een transactieprijs van € 1.731 per m2 voor Almere niet tot hoog boekverlies leidt.

quote:

Lamsrust schreef op 13 juni 2022 15:45:

[...]

Als URW deze opdracht daadwerkelijk krijgt dan is dat een gigantische opsteker en straalt dit een groot vertrouwen uit in URW vanuit de opdrachtgever, waarvan The Carlyle Group de grootste aandeelhouder is. Dit is een project van USD 10 miljard waaraan al jaren gewerkt wordt, i.e. hier worden geen koekebakkers voor aangenomen.

quote:

!@#$!@! schreef op 14 juni 2022 00:56:

[...]

Die snap ik niet ? Zoals ik het lees is de verkoopprijs 50% van je geschatte boekwaarde. €1731 tov €3114

Maar neem aan dat URW morgen voorbeurs met een bericht komt.

quote:

groene appel schreef op 14 juni 2022 08:20:

terug naar de 60

quote:

HCohen schreef op 14 juni 2022 07:00:

[...]

Nu is het officieel, hier het persbericht van URW

URW joins team to deliver $9.5B New JFK Terminal One
www.urwairports.com/urw-joins-team-to...

quote:

junkyard schreef op 14 juni 2022 08:11:

[...]

De € 3114 per m2 betreft een berekening/schatting van boekwaarde overige URW NL winkelglcentra (excl MotN). De boekwaarde per overig NL winkelcentrum kan stevig verschillen, zo zal (stadshart) Amstelveen een veel hogere2 prijs kennen dan Oldenzaal (vijfhoek).

Almere schatte ik vooraf niet zo laag in,maar blijkbaar had URW Almere ook tegen zeer lage boekwaarde (per m2) in de boeken staan. Afgelopen jaren is per saldo stevig lager gewaardeed in NL, en MotN is juist hoger gewaardeerd. De overige NL winkelcentra zijn daarmee met tientallen procenten afgewaardeerd.

Positief dat wordt verkocht, zeker onder huidige markt situatie. Maar ik ben niet erg onder de indruk van de prijs, de pijn wordt nu na jarenlange sluimerende verkoop genomen. Ik ben wel benieuwd naar iemand die een beter beeld heeft van dit URW winkelbezit in Almere (Branco P?). URW meldt dat 87.000m2 is verkocht, wat iets minder is dan de m2 in hun eerdere uitingen en dan excl Zoetlaarspassage moet zijn.

Verkoop is positief (ook indien dit beneden boekwaarde zou zijn) maar niet enorm, per saldo zal URW vandaag vooral reageren op de markt stemming, en hoe de fel stijgende marktrente en (gedurende afgelopen dagen) verder beweegt.

De verkoop heeft nog geen gevolgen voor de LTV eind juni 2022, omdat nog geen closing heeft plaatsgevonden (wat eind juli wordt verwacht) en er nu alleen overeenstemming over voorwaarden is (wat wel 99% zeker tot closing moet leiden).

Per halfjaar verwacht ik verdere afwaarderingenvan de URW winkelcentra die in aanmerking komen voor verkoop (of al te koop staan), zodat URW hier niet ver van boekwaarde afscheid van kan nemen. Voor mij hoeft dat boekwaarde spelletje niet zo, liever hoor ik ook tegen welke boekwaarde zo'n winkelcentrum voor aanvang van verkoop in de boeken stond (bijv. 3 jaar geleden).

Voor URW blijft vooral de vraag in hoeverre de flagships (met hoge huren, lage NIY, hoge m2 waardering) hun waarde houden bij recessie met stijgende yields. De boekwaarde zit namelijk vooral in de flagships.

quote:

voda schreef op 14 juni 2022 09:11:

Het zwakkere consumentenvertrouwen, opwaartse inflatiedruk en een structureel lagere vraag naar retailruimte blijven ook lastig voor Unibail. Deutsche Bank gaf dinsdag wel aan dat deze risico's redelijk goed zijn verwerkt in de waardering.

Deutsche Bank verwacht voor dit jaar op een vergelijkbare basis een vastgoedwaardering die licht onder het niveau van heel 2021 ligt bij een gematigde stijging van de huur, terwijl op operationeel vlak er minder verval optreedt dat door de bank eerder werd voorzien.