Unibail-Rodamco « Terug naar discussie overzicht

quote:

Branco P schreef op 20 juli 2022 17:49:

[...]

Ik zeg niet dat Green Street dit anders beweerd heeft. 9% van de USA portefeuille was kennelijk niet A:

cdn.urw.com/-/media/Corporate~o~Sites...

Dus dan mag je aannemen grotendeels B en een beetje C.

quote:

Branco P schreef op 20 juli 2022 18:17:

Ik maak me daar wel nog steeds druk om HCohen want destijds, eind 2017/begin 2018, heeft het management de Westfield Portefeuille beter doen voorkomen dan dat zij kwalitatief daadwerkelijk was. Winkelvastgoedkenners trapten daar niet in, maar particuliere beleggers zijn zeker een verkeerd beeld gegeven en die indeling van Green Street heeft daar zeker aan bijgedragen.

quote:

junkyard schreef op 20 juli 2022 10:10:

Even nagekeken, de USD en GBP cost of debt was per jaareinde 2021 gemiddeld 3,9%. Dit is niet ontzettend laag te noemen, SPG zat in 2021 gemiddeld op een cost of debt van 3,0%. URW zal nu veel meer kwijt zijn aan USD (her)financiering (ivm rente stijging na eind 2021), en niet onder betere voorwaarden USD financiering ophalen dan haar sectorgenoten. Een onervaren of sterk regionale koper zonder portefeuille in beheer kan meer kwijt zijn, maar dit is geen waarschijnlijke koper van de URW flagships.

In de 2021 list of assets zie ik dat 9 van de 13 US flagships worden geconsolideerd op basis van "EM-JV", grote kans dat deze 9 per asset zijn gefinancierd en financiering kan worden meeverkocht bij URW exit (ook aan een individuele koper - die moet dan wel trek hebben in een JV deelbelang). URW houdt alleen Old Orchard, Century City, Galleria en WTC volledig ("FC") waarbij groepsfinanciering waarschijnlijk is.

Ofwel, ik zie op basis van financieringsvoorwaarden geen enkele rem om de US flagships te verkopen. Probleem is vooral dat de kring aan kopers zeer klein is, en deze kopers nu hun eigen problemen (lage waarderingen/ terughoudende aandeelhouders) kennen.

In 2021 heeft URW 5 regionals afgestoten dmv foreclosures (ivm geen resterende equity na waardedaling), benieuwd waar de teller staat in het eerste halfjaar van 2022. Op zich zijn deze foreclosures geen probleem, het levert geen cashflow (verkoopopbrengst) op maar de (relatief hoge) schulden hoeft URW ook niet meer in de boeken op te nemen.

quote:

HCohen schreef op 20 juli 2022 19:12:

[...]

Dank voor je reacties Branco, een stuk meer genuanceerd.

Ikzelf heb een hoge dunk van Green Street vanwege hun geschiedenis, bedrijfsfilosofie en verdienmodel. Jij niet(of minder) en dat mag.
Daarnaast zijn er nu eenmaal wezenlijke verschillen tussen de US en de EU. In de US werken ze met nominal cap rates en hier met NIY's etc. Green Street is in elk geval een benchmark in de US(oa mbt categorisering objecten).

Ik denk dat in retrospect het vooral het mgt is geweest die a) teveel heeft betaald(te hongerig/ ambitieus) b) aankoop verkeerd heeft getimed(hoogtepunt markt, niet goed anticiperend op mogelijke tegenwind; digital retail en te grote voorraad in de US per capita) en c) het Green Street rapport mogelijk hebben ingezet(mispresentatie?) om de aankoop (deels)te verantwoorden aan de belegger/ aandeelhouder.

Het is in elk geval geschiedenis, en mijn les zou zijn dat het oude mgt een slechte deal heeft afgesloten, pech heeft gehad en de zaak waarschijnlijk iets te mooi heeft voorgespiegeld.

Laten we vooruitkijken. Dit voor zover mogelijk gezien de talloze actuele onzekerheden ;-)

quote:

Lamsrust schreef op 20 juli 2022 19:59:

[...]

SPG financiert zich inderdaad goedkoper, maar heeft dan ook de welbekende "fortress balance sheet". MAC financiert zich bijvoorbeeld al veel duurder. Een groot probleem bij het doorrollen van een financiering naar een nieuwe koper is dat de bank die koper ook moet accepteren en daar zit n.m.m. wel een probleem, i.e. welke koper - afgezien van SPG - heeft de uitgebreide kennis van het managen van een megamall.

Bij de grote verkopen in JV vorm in de EU blijft URW het management verrichten en op basis daarvan wordt financiering aan de JV verstrekt. M.i. blijft de wijze van vermindering US flagship exposure het laten toetreden van een additionele institutionele investeerder in de bestaande JV's, i..e het (indirecte) belang van URW daalt van (meestal) 50% dan naar bijvoorbeeld 25%. Zo kun je dan 50% van de equity waarde in de US flagships eruit halen, maar wel 100% van de fees blijven genereren.

quote:

Branco P schreef op 20 juli 2022 20:57:

[...]

Best aannemelijk in mijn ogen zou zijn een acquisitie van het grootste deel van de portefeuille door een grote investeerder waarbij tevens de organisatie wordt overgenomen en dus ook het management voor de JV's. De winkelcentra die ze niet willen hebben blijven dan nog even van URW maar zullen ook gemanaged worden door de organisatie die reeds werd overgenomen.

quote:

Branco P schreef op 20 juli 2022 20:50:

[...]

Sorry maar je hebt een verkeerd beeld van Greet Street. Destijds is URW gewoon bij Green Street aan gaan kloppen en hebben ze gezegd: "we hebben een analyse nodig waaruit blijkt dat de portefeuille top is. Verzin er maar wat op." Het resultaat was die categorisering en die is wat mij betreft behoorlijk misleidend. Als je daar niet doorheen kon kijken dan zou je gedachte zijn dat URW de kwaliteit van haar portefeuille ging verhogen middels de Westfield-aankoop. Als je de moeite deed om even de plattegrondjes van die Westfield Malls in de USA te bekijken dan wist je al meteen: "dit is very bad news". Het management wist dat toentertijd ook al. Kom op zeg, URW is de meest gespecialiseerde winkelvastgoedbelegger ter wereld.

Ja, laten we zeker vooruit kijken. Maar stop dan nu voor eens en voor altijd met de assumptie dat de kwaliteit van die flagships in de USA zodanig hoog is dat ze iets toevoegen aan de kwaliteit van de portefeuille, want dat is m.i. niet zo. Heel USA verkopen tegen een enigszins redelijke prijs is the way to go.

quote:

HCohen schreef op 21 juli 2022 15:23:

Je bent het vast niet oneens met mijn constatering dat EU beurzen(en fondsen) vaak US-volgend zijn, vandaar bovenstaande opmerking.

quote:

Gato schreef op 21 juli 2022 15:10:

Zeker in vergelijking met de sector.

quote:

junkyard schreef op 21 juli 2022 16:23:

SPG en MAC sloten gisteravond op hetzelfde niveau als slotkoersen Europa gistermiddag, dat gaf dus geen enkele richting/indicatie voor (EU) retail REIT openingen vanmorgen.

Richting vandaag wordt (volledig) bepaald door overig nieuws, zoals de ECB.

quote:

junkyard schreef op 21 juli 2022 16:53:

Dat is een scheve vergelijking, omdat bewegingen gedurende de dag (tot slot Europa) daarin meewegen. Ik kijk alleen naar US koersen op moment van sluiting EU beurzen en US slotkoersen, die zijn onbewogen (SPG en MAC) en bieden daarmee (gisteravond) geen enkele richting voor dagopening Europa.