Uit Fiscalert december 2009
Beleggen in verhuurde Duitse woningen is de laatste jaren steeds populairder geworden. De reden is eenvoudigweg dat woningen in Duitsland naar Nederlandse maatstaven spotgoedkoop zijn. Dat biedt de mogelijkheid om daar een belegging omheen te bouwen en Centaurus doet dat. Eind 2009 kwamen ze alweer met de vijfde vastgoedobligatie op de markt. Met het geld van beleggers en een lening van de bank worden 110 appartementen en 66 garages aangekocht in Duitsland. De aankoopprijs van het geheel (geen drukfout), was slechts € 3.475.000. Met de nodige bijkomende kosten en een renovatievoorziening van € 244.200, is uiteindelijk € 4.070.000 nodig. De bank is bereid een lening te verstrekken van € 1.685.000 en bij beleggers wordt de ontbrekende € 2.385.000 opgehaald. Wie minimaal € 10.000 investeert krijgt een rente van 9% per jaar plus een flinke winstdeling. Als na vier jaar wordt afgelost, krijgt u als belegger ook nog eens 120% van uw inleg terug. Simpel gerekend levert dit u dus 14% per jaar op. Maar hoe komt men aan zo’n hoog rendement? De portefeuille van woningen die Centaurus koopt, is niet bepaald probleemloos. Zo is er bij aankoop ruim 20% leegstand. De woningen worden dan ook gekocht voor slechts iets meer dan tien keer de huursom. De huurinkomsten moeten in de eerste drie jaar met zo’n 25% stijgen door terugloop van de leegstand. Dat moet gaan lukken door de woningen te renoveren. Dat lijkt een mooi plan, maar met € 244.200 aan budget is het lastig om 110 woningen zelfs maar een schilderbeurt te geven, zelfs als je al je werklui uit buurland Polen zou halen. Als het bij de renovatie alleen om de circa 25 leegstaande woningen gaat, dan is er bijna € 10.000 per woning beschikbaar en zal het plan beter werken. Punt is dan dat van de andere 85 woningen er waarschijnlijk weer de nodige leeg zullen komen staan, maar daar wordt in het plan helemaal geen rekening mee gehouden. Ook de onderhoudskosten zijn extreem laag ingeschat op nog geen € 75 per woning per jaar. Als na vier jaar alles verhuurd is, verkoopt Centaurus — volgens het plan — de woningen weer. Volgens de berekeningen kan dat dan ineens tegen 12 keer de huur, terwijl bij aankoop iets meer dan 10 keer de huursom werd betaald. En de waardestijging is dan bijna 50%, volgens het prospectus. Mmm. Die manier van rekenen getuigt niet bepaald van Duitse Gründlichkeit.