Unibail-Rodamco « Terug naar discussie overzicht

Unibail Rodamco Westfield 2023, Rise or Fall ?

2.737 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 7 8 ... 133 134 135 136 137 » | Laatste
Lamsrust
1
quote:

JanJansen schreef op 6 januari 2023 01:38:

Beste Lamsrust, dank je zeer. Ik ben zelf nieuw bij urw, dus misschien misschien zie ik iets over het hoofd:

Ik lees op urw site per share:
epra value: 163,40 en LTV 42,0%. ( juni 2022) Verder meen ik areps iets van 9,10 eur per jaar.

Stel balans
Assets: 163,40, loan: 68,63 , eigen vermogen 94,77. Dan is LTV 42,0%. Als ze jaar areps van 9,10 inhouden en ook schuld mee aflossen ( hopelijk) , dan zou loan dalen naar 68,63 minus 9,10 = 59,53 en ltv naar 36,43%. M.a.w. ltv kleiner dan 40% zou dan wellicht al in juni 2023 gerealiseerd kunnen zijn ? Of is dat wat al te kort door de bocht geredeneerd ? Ik ben erg benieuwd naar jouw mening of van anderen, urw ziet er namelijk erg aantrekkelijk uit zo op het eerste gezicht.
Bij een EPRA value van EUR 163,40 en een LTV van 42% is de balans: assets 281,7 en schuld 118,3. Na1 jaar daalt de LTV bij gelijkblijvende asset waardering naar 38.8% indien de volledige winst naar aflossing schulden zou gaan en de assets niet worden afgewaardeerd. Echter, URW investeert ook nog in grote uitbreidingsprojecten zoals Hamburg Ubersee en de US flagships staan te hoog in de boeken. Deze combi vertraagt de daling van de LTV. Daar staat tegenover dat URW momenteel heel geleidelijk de US regional portfolio afbouwt en de opbrengsten hiervan versnellen de LTV afbouw juist. Vanaf eind 2023 zijn alle uitbreidingsprojecten betaald, dus indien de LTV door verkopen in 2023 nog niet ver genoeg is gedaald volgt in 2024 een versnelde LTV daling omdat dan de volledige jaarwinst naar aflossing kan gaan.
Lamsrust
1
quote:

HCohen schreef op 6 januari 2023 07:39:

- Upsizing -

Major global brands open larger stores at Westfield centres as trend to increase physical retail footprint continues in 2023
premierconstructionnews.com/2023/01/0...

Unibail-Rodamco-Westfield (URW) has announced a number of new fashion, dining and healthcare brands including personal care and beauty products retailer, Space NK, which will more than triple the size of its store at Westfield London this January. The new store, which will become among the retailer’s largest in the UK, will increase from 893sqft to 2,960sqft.

Kate Orwin, Leasing Director at Unibail-Rodamco-Westfield UK, said:

“Over the last quarter at Westfield London and Westfield Stratford City we have seen major global and international brands such as Tommy Hilfiger, Apple and Hamleys increase their footprints by more than 30,000 sqft. combined. We’re also seeing ongoing interest from new concepts and digital native brands signing up for physical space which clearly demonstrates that retailers recognise the importance of being able to connect which customers in a physical environment, complementing an often omnichannel consumer journey.”

Omdat de meeste deals pas in Q1 2023 ingaan, moeten we dus nog even wachten om te zien of de leegstand in deze UK malls nu eindelijk gaat afnemen.
HCohen
0
Voor DU-markt(gezien eerdere beeldvorming) valt me onderstaand helemaal niet tegen;

Duitse detailhandel zet iets minder om
vrijdag 6 januari 2023

Duitse detailhandel zet iets minder om
Beeld: ABM Financial News
(ABM FN-Dow Jones) De Duitse detailhandelsverkopen zijn in 2022 nipt gedaald. Dit bleek vrijdag uit voorlopige cijfers van het Duitse statistiekbureau Destatis.

De detailhandelsverkopen kwamen in 2022 0,3 procent lager uit dan in 2021, mits aangepast voor inflatie. Inclusief de inflatie stegen de verkopen met 8,2 procent.
HCohen
0
quote:

Lamsrust schreef op 6 januari 2023 09:17:

[...]

Omdat de meeste deals pas in Q1 2023 ingaan, moeten we dus nog even wachten om te zien of de leegstand in deze UK malls nu eindelijk gaat afnemen.
Dat zullen we idd waarschijnlijk pas in latere rapportages gaan terugzien(niet FY2022)

Er wordt in elk geval 'gewerkt aan de winkel' in een enorm moeilijke markt(UK), grote merken kijken duidelijk verder(strategische blik) en daar lijkt nu goed op te worden ingespeeld. Eerst leegstand naar beneden lijkt me voor de UK voornaam(ook tegen lagere huren).
mike65537
0
Detailhandelsverkopen eurozone gestegen

Beeld: ABM Financial News
(ABM FN-Dow Jones) De detailhandelsverkopen in de eurozone zijn in november gestegen. Dit bleek vrijdag uit cijfers van het Europese statistiekbureau Eurostat.

In november stegen de detailhandelsverkopen, gerekend naar volume, met 0,8 procent op maandbasis. In oktober daalden de volumes nog met 1,5 procent.

Op jaarbasis daalden de detailhandelsverkopen in de eurozone in november met 2,8 procent.

bron: www.iex.nl/Nieuws/764436/Detailhandel...
HCohen
0
Terugkeer van de Chinese toerist, lijkt me zeer welkom voor URW(Parijs, London, SF, NY, LA ea bestemmingen).
Zie onderstaand artikel van CNN Business

What the return of Chinese tourists means for the global economy
edition.cnn.com/2023/01/06/economy/ch...

In the years before Covid, China was the world’s most important source of international travelers. Its 155 million tourists spent more than a quarter of a trillion dollars beyond its borders in 2019.

That largesse fell precipitously over the past three years as the country essentially closed its borders. But, as China prepares to reopen on Sunday, millions of tourists are poised to return to the world stage, raising hopes of a rebound for the global hospitality industry.

Although international travel may not return immediately to pre-pandemic levels, companies, industries and countries that rely on Chinese tourists will get a boost in 2023, according to analysts.

China averaged about 12 million outbound air passengers per month in 2019, but those numbers fell 95% during the Covid years, according to Steve Saxon, a partner in McKinsey’s Shenzhen office. He predicts that figure will recover to about 6 million per month by the summer, driven by the pent-up wanderlust of young, wealthy Chinese like Emmy Lu, who works for an advertising company in Beijing.

“I’m so happy [about the reopening]! ” Lu told CNN. “Because of the pandemic, I could only wander around the country for the past years. It was difficult.”

“It’s just that I’ve been stuck inside the country for a little too long. I’m really looking forward to the lifting of the restrictions, so that I can go somewhere for fun! ” the 30-year-old said, adding that she wanted to visit Japan and Europe the most.
wiegveld
0
passage uit brief Super Wijkelfonds Annexum:

Marktomstandigheden
De sterk gestegen rentetarieven zetten druk op het rendement van vastgoedinvesteringen gefinancierd met vreemd vermogen. De all-in rente op hypothecaire financieringen is in korte tijd gestegen van 1,8% naar 5,5%. De rendementseisen van beleggers volgen deze trend wat betekent dat ze minder willen betalen voor hun investering. Hierdoor vinden nu veel minder vastgoedtransacties plaats dan in het recente verleden. Het afwaarderen van vastgoed is hiervan een gevolg, maar supermarkten lijken vooralsnog minder geraakt te worden.

Hoe zou dat uitpakken voor de grotere beursgenoteerde fondsen?
HCohen
0
quote:

wiegveld schreef op 8 januari 2023 17:38:

passage uit brief Super Wijkelfonds Annexum:
Marktomstandigheden
De sterk gestegen rentetarieven zetten druk op het rendement van vastgoedinvesteringen gefinancierd met vreemd vermogen. De all-in rente op hypothecaire financieringen is in korte tijd gestegen van 1,8% naar 5,5%. De rendementseisen van beleggers volgen deze trend wat betekent dat ze minder willen betalen voor hun investering. Hierdoor vinden nu veel minder vastgoedtransacties plaats dan in het recente verleden. Het afwaarderen van vastgoed is hiervan een gevolg, maar supermarkten lijken vooralsnog minder geraakt te worden.

Hoe zou dat uitpakken voor de grotere beursgenoteerde fondsen?
Druk op waarde is verwacht(zoals ook dempende werking daarop door hogere huren nav indexatie),
De mate waarin(druk) voor retail niet zeker(verwachtingen);
Het NVM Business Sectorrapport Winkelruimtemarkt 2022 dd 15 dec zei het volgende over retail en verwachting waarden Quote ' Het voordeel voor de winkelmarkt is dat deze, ten opzichte van andere beleggingscategorieën, al een flinke prijscorrectie te verwerken heeft gekregen in de afgelopen jaren. Hierdoor mag worden verwacht dat de impact van de gestegen rente op de winkelmarkt minder groot is.'. Uiteraard betreft dit de verwachting voor de NL-markt, maar dit speelt internationaal natuurlijk ook.

Vraagstukken waarop snel een antwoord volgt @Wiegveld; FY2022 komt snel(taxatieronde waarden eind eind 2022).
Lamsrust
1
quote:

HCohen schreef op 8 januari 2023 17:49:

[...]

Druk op waarde is verwacht(zoals ook dempende werking daarop door hogere huren nav indexatie),
De mate waarin(druk) voor retail niet zeker(verwachtingen);
Het NVM Business Sectorrapport Winkelruimtemarkt 2022 dd 15 dec zei het volgende over retail en verwachting waarden Quote ' Het voordeel voor de winkelmarkt is dat deze, ten opzichte van andere beleggingscategorieën, al een flinke prijscorrectie te verwerken heeft gekregen in de afgelopen jaren. Hierdoor mag worden verwacht dat de impact van de gestegen rente op de winkelmarkt minder groot is.'. Uiteraard betreft dit de verwachting voor de NL-markt, maar dit speelt internationaal natuurlijk ook.

Vraagstukken waarop snel een antwoord volgt @Wiegveld; FY2022 komt snel(taxatieronde waarden eind eind 2022).
Belangrijk hierbij zijn twee zaken:
- bij beursgenoteerd vastgoed is deze verwachte waardedaling het afgelopen half jaar reeds ingeprijsd, terwijl deze bij niet beursgenoteerd vastgoed nog ingeprijsd moet worden —>> zie de problematiek bij open end funds zoals BREIT, waarbij aandelen nog verhandeld werden op basis van de te hoge taxatiewaarden. Overigens kunnen “bevroren” fondsen daar ook tot verliezen voor participanten leiden als fondsbestuurders ervoor kiezen het kapitaal van het fonds op te krikken door “gouden aandelen” met zeer hogere preferentiële vergoedingen uit te geven aan kapitaalrijke institutionele beleggers.
- bij winkelvastgoed hebben prae corona en tijdens de corona pandemie al forse afwaarderingen plaatsgevonden waardoor dit vastgoed al tegen hogere niys in de boeken staat. Daarnaast moet niet vergeten worden dat de inkomstenstroom van de huurders van internationale URW flagship centra nog steeds niet 100% op peil is, aangezien er nog steeds een negatieve Covid impact is door reizigers beperkingen, i.e. 2024 wordt vermoedelijk het eerste jaar dat ook de Chinese toeristenstroom weer volledig op peil is.
Branco P
1
quote:

AVM (Altijd Verkeerde Moment) schreef op 2 januari 2023 17:27:

Calls schrijven? Dan loop je wel de kans dat je 100 stuks (of een veelvoud daarvan) URW kwijtraakt als de koers toch dan eindelijk aan de langverwachte rit naar boven gaat beginnen. Als URW begint te stijgen (wat ik op een gegeven moment verwacht te gaan gebeuren), dan wil ik met maandelijks meestijgende calls op een strike van koers + ca 20% profiteren van én de koersstijgingen (tussen rit van de huidige ca 50 naar >100) én van de dan hopelijk forse meestijgende call premies. Op het moment dat de koers begint te stabiliseren (omdat alle dividendkopers weer terug zijn ingestapt) en de call premies beginnen te zakken, dan ga ik mogelijk nog een laatste keer een call schrijven die wat dichter op de koers ligt en dan na levering eruit stappen.

Maar misschien houd ik URW dan tóch in de mix, om te kunnen zeggen dat de naam van mijn subdraadje nog steeds klopt...! ;-p
Calls schrijven zou ik pas doen als de koers weer tegen 70 euro aanhikt. Zeker niet nu al.
Branco P
0
quote:

Lamsrust schreef op 6 januari 2023 08:56:

www.iex.nl/Nieuws/764411/Retail-Estat...

Een BAR van 10% in deze deal. Een (aanvangs) LTV van 60% vindt een financierende bank tegenwoordig dus acceptabel.

Uiteraard is de LTV van URW iets vertekend doordat m.n. de US flags mijns inziens 20% te hoog in de boeken staan, maar via geleidelijke afwaardering van deze assets tot een niy van plm. 5% en geleidelijke aflossing van de schulden uit de jaarlijkse winsten uit 2023 en 2024 en verkopen van US en Europese regionals voor in totaal EUR 2 mrd komt URW eind 2024 tot een zeer gezonde LTV van rond de 40% en heeft ze alle US flagships nog in bezit.
BAR 10% is niet zeker want er staat in het bericht dat de huur 2,25mio zou moeten zijn. Ik lees dat zo dat er mogelijk een winkel leeg staat, of misschien 2 (of dat er sprake is van tijdelijke verhuringen) en dat de huur die op dit moment binnen komt dus wat lager is dan die 2,25mio. Het is in ieder geval een opmerkelijk zinnetje.

Die LTV van 60%, dat doet geen enkele bank. Daar zal dus nog iets meer achter steken wat wij niet in het bericht zien. Uiteraard zou er nog sprake kunnen zijn van een aanzienlijke jaarlijkse aflossing, maar dan nog gaat geen enkele bank op dit moment 60% financieren (zonder aanvullende zekerheden).

Maar dat Retail Estates is wel echt goed bezig en heeft een mooie nichemarkt gevonden wat mij betreft. Van Alexandrium zou ik ook alleen interesse hebben in het GDV blok (Alexandrium II). De Mall (Alexandrium I) en de Woonmall (Alexandrium III) zijn m.i. minder toekomstbestendig.
Branco P
1
quote:

wiegveld schreef op 8 januari 2023 17:38:

passage uit brief Super Wijkelfonds Annexum:

Marktomstandigheden
De sterk gestegen rentetarieven zetten druk op het rendement van vastgoedinvesteringen gefinancierd met vreemd vermogen. De all-in rente op hypothecaire financieringen is in korte tijd gestegen van 1,8% naar 5,5%. De rendementseisen van beleggers volgen deze trend wat betekent dat ze minder willen betalen voor hun investering. Hierdoor vinden nu veel minder vastgoedtransacties plaats dan in het recente verleden. Het afwaarderen van vastgoed is hiervan een gevolg, maar supermarkten lijken vooralsnog minder geraakt te worden.

Hoe zou dat uitpakken voor de grotere beursgenoteerde fondsen?
Aangezien de beursgenoteerde fondsen tegen aanzienlijke discounts noteren gaan beleggers er al van uit dat er flinke afwaarderingen komen. Op dit moment is het niet interessant om te investeren in vastgoed via de particuliere bastgoedfondsaanbieders (zoals Annexum) omdat die de afgelopen tijd veel te duur hebben ingekocht. Derhalve is vastgoed op dit moment alleen interessant geprijsd op de beurs (dus denk daarbij aan een ECP, NSI of een iets risicovollere URW of WHA). Logistiek of Residentieel zou ik wel nog even vanaf blijven, daar moet m.i. nog een verdere correctie plaatsvinden.
Branco P
0
quote:

Lamsrust schreef op 6 januari 2023 09:05:

[...]

Bij een EPRA value van EUR 163,40 en een LTV van 42% is de balans: assets 281,7 en schuld 118,3. Na1 jaar daalt de LTV bij gelijkblijvende asset waardering naar 38.8% indien de volledige winst naar aflossing schulden zou gaan en de assets niet worden afgewaardeerd. Echter, URW investeert ook nog in grote uitbreidingsprojecten zoals Hamburg Ubersee en de US flagships staan te hoog in de boeken. Deze combi vertraagt de daling van de LTV. Daar staat tegenover dat URW momenteel heel geleidelijk de US regional portfolio afbouwt en de opbrengsten hiervan versnellen de LTV afbouw juist. Vanaf eind 2023 zijn alle uitbreidingsprojecten betaald, dus indien de LTV door verkopen in 2023 nog niet ver genoeg is gedaald volgt in 2024 een versnelde LTV daling omdat dan de volledige jaarwinst naar aflossing kan gaan.
URW wil substantieel afbouwen in USA. Ik heb nog niet gezien dat die strategie is aangepast. Tegen een mooie prijs gaan er dus ook Flagships uit in USA. En dat lijkt mij zeer gewenst want die Malls in de USA zijn in de basis allemaal niet toekomstbestendig. Verkeerde huurdersmix (geen Food-Trekkers) en functioneel verkeerd van opzet (te groot, en met name de meerdere verdiepingen). Dus zo snel mogelijk verkopen tegen redelijke prijzen. Houd in je achterhoofd dat de Westfield-acquisitie NIET zakelijk was. Lowy wilde daar destijds al vanaf omdat toen al duidelijk was waar het heen zou gaan met de USA (en UK) Malls. Daaraan is in de basis niks gewijzigd, dus nog steeds zijn het winkelcentra waar je vanaf wilt. Dat geldt met name voor de USA Malls vermoed ik overigens, maar daarvoor zou ik nog 1 keer in detail de UK assets moeten beoordelen.
Branco P
1
quote:

tradersonly schreef op 9 januari 2023 12:52:

www.iex.nl/Nieuws/764522/Beursblik-Ke...
Kepler tipt vastgoed als rente piekt
Ik denk dat de rentedoelen (van FED en ECB) toch een beetje los gezien moeten worden van de economische ontwikkelingen. Een negatieve of zeer lage rente is nu eenmaal geen gezonde situatie. Dus in de basis wil je structureel een situatie waarin rentes "normaal" zijn. Dat wil dus zeggen: 2% rente op je spaargeld en 5% a 6% op een hypotheek met looptijd 5 tot 10 jaar. Als je dat in het achterhoofd houdt, dan gaat de ECB sowieso nog 100 basispunten verhogen in de komende maanden.
!@#$!@!
0
Ja, wel raar dat banken zo lang kunnen wachten met het geven van spaarrente.

Op IB krijg ik alweer 1.33% op mijn saldo boven €10.000 en dat zal dus nog een procentje hoger worden komende maanden wanneer de ECB verder verhoogt.
konijnenmelkertbaan
2
quote:

Branco P schreef op 9 januari 2023 13:14:

[...]

Ik denk dat de rentedoelen (van FED en ECB) toch een beetje los gezien moeten worden van de economische ontwikkelingen. Een negatieve of zeer lage rente is nu eenmaal geen gezonde situatie. Dus in de basis wil je structureel een situatie waarin rentes "normaal" zijn. Dat wil dus zeggen: 2% rente op je spaargeld en 5% a 6% op een hypotheek met looptijd 5 tot 10 jaar. Als je dat in het achterhoofd houdt, dan gaat de ECB sowieso nog 100 basispunten verhogen in de komende maanden.
Hoe kan ik het taktisch zeggen?
Wat je hier schrijft raakt kant noch wal.
tradersonly
0
quote:

!@#$!@! schreef op 9 januari 2023 13:46:

Ja, wel raar dat banken zo lang kunnen wachten met het geven van spaarrente.

Op IB krijg ik alweer 1.33% op mijn saldo boven €10.000 en dat zal dus nog een procentje hoger worden komende maanden wanneer de ECB verder verhoogt.
Interactieve Brokers bedoel je? Even of topic maar Ik vind het vreemd dat ze de Rabo certificaten daar nog steeds op sell only hebben staan.
2.737 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 7 8 ... 133 134 135 136 137 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Detail

Vertraagd 20 jun 2024 17:35
Koers 74,040
Verschil +1,460 (+2,01%)
Hoog 74,300
Laag 72,620
Volume 363.712
Volume gemiddeld 374.611
Volume gisteren 334.352

EU stocks, real time, by Cboe Europe Ltd.; Other, Euronext & US stocks by NYSE & Cboe BZX Exchange, 15 min. delayed
#/^ Index indications calculated real time, zie disclaimer, streaming powered by: Infront