Unibail-Rodamco « Terug naar discussie overzicht

Unibail Rodamco Westfield 2023, Rise or Fall ?

2.737 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 7 8 9 ... 133 134 135 136 137 » | Laatste
PhilipBe2
0
quote:

Branco P schreef op 9 januari 2023 11:53:

[...]

Calls schrijven zou ik pas doen als de koers weer tegen 70 euro aanhikt. Zeker niet nu al.

Straks krijg je het uitgestelde dividend als stock dividend.... Komen er 20-25% nieuwe aandelen bij....

62% was voor een claim emissie,
Nipt weggestemd, maar niet afgesteld....
In 2024 krijg je de emissie gewoon in een andere vorm... (toch ere wie ere toekomt... Dankzij mr Bessler op een veel beter moment... En iets goedkoper... Drie jaar uitgesteldedividend schat ik een 20€ stock dividend)

70€...zou mooi zijn maar is de eerste twee jaar niet realistisch....
konijnenmelkertbaan
1
quote:

PhilipBe2 schreef op 9 januari 2023 14:44:

[...]

Straks krijg je het uitgestelde dividend als stock dividend.... Komen er 20-25% nieuwe aandelen bij....

62% was voor een claim emissie,
Nipt weggestemd, maar niet afgesteld....
In 2024 krijg je de emissie gewoon in een andere vorm... (toch ere wie ere toekomt... Dankzij mr Bessler op een veel beter moment... En iets goedkoper... Drie jaar uitgesteldedividend schat ik een 20€ stock dividend)

70€...zou mooi zijn maar is de eerste twee jaar niet realistisch....
Het plan in september 2020 was een emissie EN geen dividend
Warren II
0
Ter info:
Ik heb 2 accounts, 1 bij Lynx en 1 bij Mexem.
Beide brokers werken met het platform van IB (Interactive Brokers). Lynx betaalt nu wel creditrente op cash-dollars op mijn rekening, Mexem doet dit (helaas) niet. Heb hen hierover gemaild, maar zij gaven aan dit ook niet van plan te zijn.
Verdere kosten bij Mexem en Lynx ontlopen elkaar niet zo veel denk ik, dus als je (veel) in dollars handelt heeft Lynx ms de voorkeur boven Mexem.
Belangrijkste reden dat ik een account heb bij Mexem is dat dit een zakeijke account is met mijn BV. Mexem is/was een van de weinige brokers waar je nog een zakelijke account kon openen. Andere brokers doen erg moeilijk over een zakelijke account en bieden meestal geen mogelijkheid hiervoor.
Lamsrust
1
quote:

Branco P schreef op 9 januari 2023 12:00:

[...]

BAR 10% is niet zeker want er staat in het bericht dat de huur 2,25mio zou moeten zijn. Ik lees dat zo dat er mogelijk een winkel leeg staat, of misschien 2 (of dat er sprake is van tijdelijke verhuringen) en dat de huur die op dit moment binnen komt dus wat lager is dan die 2,25mio. Het is in ieder geval een opmerkelijk zinnetje.

Die LTV van 60%, dat doet geen enkele bank. Daar zal dus nog iets meer achter steken wat wij niet in het bericht zien. Uiteraard zou er nog sprake kunnen zijn van een aanzienlijke jaarlijkse aflossing, maar dan nog gaat geen enkele bank op dit moment 60% financieren (zonder aanvullende zekerheden).

Maar dat Retail Estates is wel echt goed bezig en heeft een mooie nichemarkt gevonden wat mij betreft. Van Alexandrium zou ik ook alleen interesse hebben in het GDV blok (Alexandrium II). De Mall (Alexandrium I) en de Woonmall (Alexandrium III) zijn m.i. minder toekomstbestendig.
Uit het persbericht:

The investment in the acquisition of the 13 retail units, with a total retail area of 19,951 m2, amounts to € 22.35 million and will yield an annual rental income of € 2.25 million. On the date of the acquisition, the investment was below the fair value estimated by the real estate expert CBRE.

This investment is financed 60% by bank loans and 40% by a capital contribution from Retail Estates and its partner.


Wel degelijk een BAR van 10% en een banklening van 60% LTV. Er staat niet bij dat het een bulletlening is, dus waarschijnlijk wordt er jaarlijks een paar procent afgelost hetgeen bij een BAR van 10% ook geen enkel probleem is. Het lijkt mij sterk dat de aandeelhouders van de SPV waarin de panden zitten nog een borgtocht hebben afgegeven, want dan stond het er wel bij.
matin
0
Lamsrust
1
quote:

Branco P schreef op 9 januari 2023 12:12:

[...]

URW wil substantieel afbouwen in USA. Ik heb nog niet gezien dat die strategie is aangepast. Tegen een mooie prijs gaan er dus ook Flagships uit in USA. En dat lijkt mij zeer gewenst want die Malls in de USA zijn in de basis allemaal niet toekomstbestendig. Verkeerde huurdersmix (geen Food-Trekkers) en functioneel verkeerd van opzet (te groot, en met name de meerdere verdiepingen). Dus zo snel mogelijk verkopen tegen redelijke prijzen. Houd in je achterhoofd dat de Westfield-acquisitie NIET zakelijk was. Lowy wilde daar destijds al vanaf omdat toen al duidelijk was waar het heen zou gaan met de USA (en UK) Malls. Daaraan is in de basis niks gewijzigd, dus nog steeds zijn het winkelcentra waar je vanaf wilt. Dat geldt met name voor de USA Malls vermoed ik overigens, maar daarvoor zou ik nog 1 keer in detail de UK assets moeten beoordelen.
De strategie is ook niet aangepast, en dat schrijf ik ook niet. Alleen kan uit de deals tot op heden worden afgeleid dat de strategie langzamer wordt uitgevoerd, nu er eigenlijk pas 3 operationele US regional malls verkocht zijn plus 1 ontwikkelingsproject, nl. de Promenade mall plus de aangrenzende The Village mall (administratief onderdeel van Topanga).

De discussie over de kwaliteit van de USA flagships malls is hier in het verleden uitgebreid gevoerd en die ga ik niet nog eens voeren.

De Westfield deal was wel zakelijk alleen is er (veel te) teveel voor betaald en bleek een snelle doorverkoop van de B & C regional malls niet mogelijk, alhoewel dat wel zo voorgespiegeld is. Overigens is het gehele Westfield brand concept kennelijk wel aantrekkelijk, want mw. Puechoultres bouwt daar nu een hele business unit omheen.
Lamsrust
0
quote:

Asahelfrost schreef op 9 januari 2023 15:45:

Voor de geintresseerde een artikel van seeking alpha over Unibail:
seekingalpha.com/article/4568386-unib...
Kunt u het artikel hier afdrukken voor diegenen die geen abonnement hebben. Veel dank!
konijnenmelkertbaan
0
Ik kan m gewoon lezen zonder abbo, maar bij deze (zonder de plaatjes)

Unibail-Rodamco-Westfield: A 10% Dividend Yield In 2024 Is Likely
Jan. 09, 2023 8:30 AM ETUnibail-Rodamco-Westfield SE (UNBLF), URMCY1 Comment
Summary
Unibail is making progress with its asset disposals. Assets are sold at smaller than expected discounts (and in some cases even a premium).
Despite a higher average interest rate, I expect Unibail to report earnings north of 6 EUR per share in 2024.
Perhaps even higher as Unibail will still be able to take advantage of a fully-hedged debt book and the higher interest rates come into play after 2026-2027.
By this time next year, I anticipate Unibail to be a 10% dividend payer while its balance sheet will have a LTV ratio of less than 30%.
Looking for more investing ideas like this one? Get them exclusively at European Small-Cap Ideas. Learn More »
Westfield La Maquinista, shopping center, El Buen Pastor neighborhood of Barcelona"s San Andres district. owned by Unibail-Rodamco-Westfield.
Manuel Milan/iStock Editorial via Getty Images

Introduction
Unibail-Rodamco-Westfield (OTCPK:UNBLF) (OTC:URMCY) is one of the largest commercial real estate REITs in the world. While the REIT seemed to have bitten off more than it could chew with the pre-COVID acquisition of Westfield, an Australia-based commercial real estate REIT, it spent the past few years on getting itself sorted out. The management took the courageous but wise decision to cancel the dividend for a few years. This enables Unibail to retain hundreds of millions in cash to protect its balance sheet while it is also selling assets. It looks like the market has given up on Unibail due to the lack of a dividend, but I think the REIT could be in a stronger position than ever before by the end of this year.

Share Price Chart
Yahoo Finance

Unibail has its primary listing on Euronext Amsterdam where it's trading with URW as its ticker symbol. The average daily volume in Amsterdam is just under 700,000 shares, representing a monetary value of 35M EUR (and close to $40M). As Amsterdam offers the best liquidity to trade in Unibail’s shares, I would strongly recommend to use that exchange to trade in the company’s securities. I will use the Euro as base currency throughout this article.

Selling the US portfolio is slower than I had expected – but the prices are better
When I discussed Unibail in 2022, the REIT had just organized a capital markets date with an encouraging update and outlook for 2024. The REIT mentioned it planned to entirely exit the US market and focus on quality.

One of the most important slides presented during the capital markets day was this sensitivity analysis. Unibail provided investors with how the sale of the US portfolio would impact the LTV ratios of the REIT on post-deal basis. I was perhaps a bit surprised the REIT even provided the outcome of a scenario where the US assets would be sold at a 50% discount (!) to their respective book values but even in this scenario the LTV ratio would stay below 39% and even if one would include the hybrid bond (deeply subordinated debt which is actually added to the equity portion of the balance sheet due to its status), the LTV ratio would be a very manageable 43.6%.

LTV Sensitivity Capital Markets Day
Unibail Investor Relations

This actually was one of the main reasons why I started keeping close tabs on Unibail again. While the scenario of selling the US assets at a 50% discount sounded ridiculous, I would have been perfectly fine with the "minus 30% scenario" as in that scenario the LTV ratio would also be a very manageable 33%. So whatever happens to the US portfolio, Unibail will emerge as a stronger REIT. Sure there will be earnings implications but for a REIT whose existence was threatened during the COVID pandemic, strengthening the balance sheet is priority number one.

Subsequent to the capital markets day, Unibail announced the sale of two European assets. I admittedly scratched my head as I was expecting the US asset sales to be prioritized, but this doesn’t mean this was a bad move by Unibail. The 116M EUR sale of a German property was completed at a premium to book value while the sale of a Dutch mall was completed at book value. These two transactions already helped to rapidly reduce the gross debt and net debt on the balance sheet. And at the end of the third quarter, Unibail sold a French mall which allowed it to reach a total disposal value of 3.2B EUR of the 4B EUR it was eyeing to sell. The average sales price of those assets was a premium of approximately 5% to the book value.

I thought that was great, but the market didn’t care and in the weeks subsequent to the completion of the sale of the French mall, Unibail’s shares traded at a level we hadn’t seen since Q4 2020.
konijnenmelkertbaan
1
I did understand the impatience of the market, as everyone was waiting for the sale of the US portfolio but investors had to wait for about five months after the capital markets day before seeing the first substantial US asset sale. The Westfield Santa Ana asset was sold for $537.5M which represented a discount of less than 11% on the book value.

A second noteworthy sale in the USA was completed right before the end of the financial year as Unibail sold the San Fernando Valley asset for $325M, again at a discount of less than 11% to the book value.

While selling assets at a discount to their book value never is a good thing to do, the in excess of $1B in US asset sales confirm one thing: The discount to the book value is lower than I had anticipated. Even my conservative scenario of conceding a 30% discount to the book value now appears to be too conservative. Which means that Unibail now has a very good chance to reach an LTV ratio of less than 30% upon the completion of the sale of the US assets. That would make the balance sheet one of the best and most robust in the European commercial real estate segment of the market.

Subsequent to the capital markets day, Unibail did provide a new sensitivity analysis taking the asset sales up until the end of Q3 but excluding the Westfield Santa Ana sale into account.

LTV Sensitivity August 2022
Unibail Investor Relations

So even if the remainder of the US portfolio would be sold at a 20% discount, the LTV ratio would be less than 30%.

The recent asset disposals will help to protect the book value, while the earnings will remain strong
The downside of selling assets is quite obviously that a REIT is no longer able to collect the rent. This means the net rental income and cash flows will suffer. That being said, it will also allow Unibail to repay some of its most expensive debt which means the actual net impact on the FFO should remain limited.

Unibail reports its FFO as AREPS, Annual Recurring EPS. It basically is the net income but excluding the property valuations which can have an impact on the bottom line. Although REPS is not a European standard (that would be EPRA earnings) and although Unibail does not report the US-equivalent FFO, we should consider the REPS to be the FFO-equivalent.

Unfortunately Unibail only provides detailed financial statements every six months, but the Q3 Trading Update did contain some interesting information. The net debt decreased by 800M EUR during the third quarter to 23.3B EUR, and Unibail’s sale of the San Fernando Valley asset in combination with retained earnings, will for sure result in a net debt level of less than 23B EUR as of the end of 2022. Unibail also had 3B EUR in cash on hand and had access to 10B EUR in credit lines so liquidity for sure is not an issue at this time. The REIT estimates that its existing cash and credit lines could take care of all of its financing needs for the next three years (including dividend payments and the repayment of a hybrid bond).

The REIT also hiked its AREPS guidance from 8.90 EUR to 9.10 EUR. This indeed means the REIT is currently trading at just six times its AREPS which by itself is cheap. Too cheap.

Sure, the AREPS will decrease as Unibail completes its asset disposal program, but Unibail will also be able to rapidly reduce its interest expenses so I expect the net impact to be relatively limited. Unibail paid 225M EUR in net finance expenses in the first half of this year (335M EUR in interest expenses partially offset by roughly 110M EUR in interest income on derivatives).

Breakdown of Finance Expenses
Unibail Investor Relations

The higher interest rates on the market does mean I will have to fine-tune my expectations for 2024. Unibail originally expected to generate a Net Rental Income of 1.57B EUR. I will use 1.65B EUR as updated basis given the current strong performance.

I'm slightly lowering my G&A expenses to 170M EUR (a 20% decrease from FY 2021 with inflation partially offsetting the cost savings related to exiting the US market) but I’m afraid I will have to strongly increase my anticipated interest expenses. Assuming the gross debt will decrease to 12B EUR while the average interest rate increases to 4% (the full effect will only be felt from 2026 on as Unibail has hedged its entire interest rate exposure), the new interest expense will increase to 480M EUR. This would indicate Unibail’s ARE would come in at 1B EUR. We would still have to deduct the 50M EUR in payments on the deeply subordinated debt and about 75M EUR in annual earnings attributable to non-controlling interests.

Interest rates are hedged
Unibail Investor Relations

This would indicate the shareholders of Unibail can look forward to 875M EUR in Annual Recurring Earnings and divided over 139M shares, the AREPS would be 6.3 EUR per share. Applying a multiple of 12 which really isn’t unreasonable considering the LTV ratio will likely be less than 30% would result in a fair value of 75 EUR per share.

More importantly, applying a payout ratio of 75% would indicate a dividend of 4.8 UR per share. And should Unibail decide to repay it hybrid debt securities, the 75% payout ratio would imply a dividend of 5.1 EUR per share. I think it is increasingly likely Unibail will call the hybrid securities as the interest rate will reset this year and based on the current five-year Euro-midswap, Unibail would have to start paying 4.5-5% on these securities.

Average Cost of Debt Evolution
Unibail Investor Relations

Investment thesis
I initiated a small long position in October and am looking to expand this position during 2023. My preferred way to gain additional exposure is by writing put options with various strike prices and expiry dates. The market is pricing the options as if it doesn’t believe Unibail will execute on its transformation plan. I think the REIT will be able to sell its US assets at a decent price and even if it takes longer than anticipated, so be it. I also wouldn’t mind if the very first distribution after the reinstatement would be a small one if that would allow Unibail to hoard a few hundred million euro of additional cash.

As mentioned, the option premiums to write put options are surprisingly high. You can write a P50 or P45 for March for an option premium of respectively 3.25 EUR and 1.80 EUR. Meanwhile, a P45 for September can be written for 4.65 EUR while a P35 for September would still get you an option premium of in excess of 2 EUR. I personally don’t think the share price will drop to those levels but I think I’d be happy to pick up tock at those levels. And for those who would want to go a little bit more aggressive: the P60 for December of this year has an option premium of 13.00 EUR. Which means that you either pocket the 13 EUR premium if the option isn’t exercised, or you’d establish a position at 60-13 = 47 EUR per share.

The market isn’t giving Unibail enough credit for what it has already done and I think the market is wrong. The immediate and acute balance sheet danger no longer exists and I’m fine with Unibail selling down its US portfolio asset by asset. I expect the REIT to generate north of 6 EUR per share in FFO after completing the asset sales while the dividend yield could easily approach 10%.

Editor's Note: This article discusses one or more securities that do not trade on a major U.S. exchange. Please be aware of the risks associated with these stocks.
Lamsrust
5
Ik ben wat negatiever over de uiteindelijke verkoopopbrengst van de US assets (20% korting op de flagships die voor een niy van 3.7% in de boeken staan lijkt me wat laag),, doch veel positiever over de AREPS per 2024. De schrijver van dit artikel gaat namelijk uit van de verwachte net rent van EUR 1.6 mrd in 2024 als basis, doch hij dient als basis te nemen de verwachte EBITDA in 2024 van plm. EUR 1.9 mrd, aangezien URW tegen die tijd ook veel inkomsten heeft uit joint ventures en asset management fees die niet in de NRI zitten. Ik kom dan op een AREPS van plm. EUR 9 in 2024 en een beurskoers van plm. EUR 90 ~ 100.
Branco P
2
quote:

konijnenmelkertbaan schreef op 9 januari 2023 14:13:

[...]

Hoe kan ik het taktisch zeggen?
Wat je hier schrijft raakt kant noch wal.
Goede inbreng, lekker veel onderbouwing ook. Daar hebben we wat aan!
konijnenmelkertbaan
1
quote:

Branco P schreef op 9 januari 2023 13:14:

[...]

Ik denk dat de rentedoelen (van FED en ECB) toch een beetje los gezien moeten worden van de economische ontwikkelingen. Een negatieve of zeer lage rente is nu eenmaal geen gezonde situatie. Dus in de basis wil je structureel een situatie waarin rentes "normaal" zijn. Dat wil dus zeggen: 2% rente op je spaargeld en 5% a 6% op een hypotheek met looptijd 5 tot 10 jaar. Als je dat in het achterhoofd houdt, dan gaat de ECB sowieso nog 100 basispunten verhogen in de komende maanden.
Nou, omdat je zo goed tegen kritiek kan, komt die dan:

De ECB en FED hebben geen rentedoelen, maar een rentebeleid. Daarmee proberen ze de inflatie en de economie te sturen.

Waar haal je vandaan dat een negatieve of zeer lage rente niet gezond is? Er zijn genoeg situaties te bedenken dat dit juist heel gezond is.
En dan volgt erop dat je normale rentes wilt. En dan zet je wat rente-percentages neer die jij normaal noemt, maar dat woord heb ik nog nooit horen noemen in een persbericht van de ECB of de FED.

Het enige waar je gelijk in kan hebben is dat de ECB er dit jaar nog 1% bij op gooit.
HCohen
0
- referentieverkopen US/ Greater LA -

Arcadia mall tops list of LA’s big retail sales in 2022
Unibail-Rodamco-Westfield figures in three of the year’s 10 priciest transactions

January 09, 2023
therealdeal.com/la/2023/01/09/arcadia...

As interest rates rose and optimism dipped, Greater L.A.’s commercial real estate market hit slumped in 2022.

But despite the headwinds, it was a banner year for major retail sales as investors looked to capitalize on the post-pandemic economy

zie link voor : TRD ranking of last year’s top 10 retail property sales, as measured by price
!@#$!@!
0
quote:

konijnenmelkertbaan schreef op 9 januari 2023 23:24:

[...]

Nou, omdat je zo goed tegen kritiek kan, komt die dan:

De ECB en FED hebben geen rentedoelen, maar een rentebeleid. Daarmee proberen ze de inflatie en de economie te sturen.

Waar haal je vandaan dat een negatieve of zeer lage rente niet gezond is? Er zijn genoeg situaties te bedenken dat dit juist heel gezond is.
En dan volgt erop dat je normale rentes wilt. En dan zet je wat rente-percentages neer die jij normaal noemt, maar dat woord heb ik nog nooit horen noemen in een persbericht van de ECB of de FED.

Het enige waar je gelijk in kan hebben is dat de ECB er dit jaar nog 1% bij op gooit.
De FED probeert idd inflatie+economie te sturen. De ECB heeft officieel alleen inflatie als mandaat.

Negatieve rente is ongezond omdat het zorgt voor een inefficiënte allocatie van geldmiddelen/productiefactoren.

Je hebt gelijk dat er geen "normale" rentepercentages zijn.

Wat dat betreft snap ik niet dat men allemaal weet dat vrije marktwerking in de meeste gevallen het beste werkt. Maar de rente moet dan toch weer gecontroleerd worden door een paar mensen.
Ik zou er voorstander van zijn dat de rente ook gewoon door de vrije markt bepaald wordt.
Durf te wedden dat je het soort rare excessen zoals we vaak meemaken dan niet of veel minder zullen voorkomen.
tradersonly
0
Puur technisch bezien geraakte het wat overbought en dat is imo ook de reden. Fundamenteel zie ik geen belemmering naar 60+
HCohen
1
GS is niet mijn favoriete grootbank, maar het zou wel prettig zijn als deze uitspraak/ visie waarheid wordt nietwaar?

Beursblik: Goldman Sachs verwacht geen recessie meer in Europa
www.iex.nl/Nieuws/764628/Beursblik-Go...
(ABM FN-Dow Jones) De Amerikaanse zakenbank Goldman Sachs ziet Europa niet langer in een recessie terechtkomen. Dit zeiden economen van de bank dinsdag

De zakenbank voerde aan dat de Europese industrie beter stand houdt dan verwacht en dat de gasprijzen scherp zijn gedaald. Daar komt de sneller dan verwachte heropening van de economie van China dan nog eens bovenop.

Voor heel 2023 verwacht Goldman Sachs een economische groei van 0,6 procent. Eerder ging de bank nog uit van een krimp met 0,1 procent.
Lamsrust
0
quote:

matin schreef op 10 januari 2023 15:34:

En weer haast €2 er vanaf. Blijft een raar aandeel.
Sector impact denk ik nu KLEP bijna 4% daalt, kennelijk stapt er iemand uit m.n. Franse malls.
2.737 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 7 8 9 ... 133 134 135 136 137 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Detail

Vertraagd 22 mei 2024 17:35
Koers 79,640
Verschil +0,440 (+0,56%)
Hoog 79,960
Laag 78,640
Volume 332.572
Volume gemiddeld 365.972
Volume gisteren 299.230

EU stocks, real time, by Cboe Europe Ltd.; Other, Euronext & US stocks by NYSE & Cboe BZX Exchange, 15 min. delayed
#/^ Index indications calculated real time, zie disclaimer, streaming powered by: Infront