Helft hypotheeksom wordt niet afgelost
17-03-2009 | Gepubliceerd 16:31
08-04-2009 | Laatst bijgewerkt 08:56
Nederlanders zijn de afgelopen twaalf jaar veel risicovollere hypotheken gaan afsluiten. Vooral de aflossingsvrije variant is sterk in opkomst. Van de totale hypotheekschuld in Nederland is circa 288 miljard aflossingsvrij.
Dit blijkt uit gegevens uit het Totaal Onderzoek Financiële Diensten (TOF) van marktonderzoeksbureau GfK, verstrekt aan Z24.
In totaal had in 1996 39 procent van de Nederlandse huishoudens een hypotheek, zo blijkt uit het onderzoek van GfK. In 2008 was dit percentage opgelopen tot 52 procent.
Uit de gegevens blijkt verder dat niet alleen meer mensen een hypotheek hebben, maar ook dat het vaker om producten met een hoger risicoprofiel gaat. In 1996 had meer dan driekwart van de huishoudens met een hypotheek een 100 procent veilige hypotheek. Dat wil zeggen een spaar-, annuïteiten- of lineaire hypotheek. In 2008 was dit minder dan een derde.
In 1996 had nog bijna niemand een beleggingshypotheek. In 2008 is dit percentage opgelopen tot meer dan 10 procent. Inmiddels is de beleggingshypotheek overigens weer minder in trek dan een paar jaar geleden. In 2004 had namelijk nog 14 procent van de gezinnen met een hypotheek een beleggingshypotheek.
Aflossingsvrije hypotheek
De aflossingsvrije hypotheek is, zo blijkt uit de steekproeven van GfK, sterk in opkomst. In 1996 had minder dan 10 procent van de Nederlandse huishoudens met een hypotheek een (deels) aflossingsvrije hypotheek. In 2008 was dit meer dan 50 procent van alle huishoudens met een hypotheek.
Uiteraard heeft niet iedereen een volledig aflossingsvrije hypotheek. Toch is in de praktijk volgens GfK zo'n 50 procent van de totale hypotheekschuld in Nederland aflossingsvrij.
Volgens De Nederlandsche Bank (DNB) staat in Nederland in totaal voor 577 miljard aan hypotheekschuld uit. Dit zou betekenen dat zo'n 288 miljard aflossingsvrij is.
Nergens wordt centraal bijgehouden om wat voor soort hypotheken dit gaat. DNB zegt dit niet te weten, AFM, CBS en het ministerie van Financiën ook niet. Hypotheekverstrekkers zelf willen uit concurrentieoverwegingen niet zeggen hoeveel ze van welk type hypotheek hebben uitstaan.
Blijft over de resultaten van het steekproefonderzoek van GfK. Deze lijken overigens zeer betrouwbaar. De resultaten zijn in lijn met schattingen van anderen.
Nederlandse Vereniging van Banken
De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) schat bijvoorbeeld dat 60 procent van de hypotheken aflossingsvrij is, 20 procent een spaarhypotheek en 20 procent een lineaire, annuitaire, consumptaire of beleggingshypotheek.
Op basis van eigen waarnemingen zegt Vereniging Eigen Huis (VEH) het afgelopen jaar en eerste maanden dit jaar zo’n 60 procent van de afgesloten hypotheken aflossingsvrij is, 30 procent spaar en 10 procent hybride.
Pieter Leijsen, directeur van hypotheekadviesbureau Nationale Hypotheek Pas (NHP), ziet een zelfde beeld als GfK schetst. "In 1990 zag je vooral annuiteitenhypotheken", zegt hij. "Nu veel spaar- en beleggingshypotheken, met al dan niet een deel aflossingsvrij."
Leijsen ziet vanaf vorig jaar een sterke toename van (volledig) aflossingsvrije hypotheken. "Dit type hypotheek is goedkoop in de maandlasten en tja, beleggen is momenteel niet zo populair", legt hij uit. "Als je naast zo’n hypotheek zelf spaart of belegt voor de aflossing van je huis, vind ik een aflossingsvrije hypotheek wel een goed advies." Niet duidelijk is alleen hoeveel mensen dit ook echt doen.
Bij NHP was in 2007 zo'n 10 procent van de afgesloten hypotheken volledig aflossingsvrij. In 2008 steeg dit percentage met 7,8 procentpunt naar 18 procent.
Tophypotheken
Hoeveel mensen meer hebben geleend dat hun huis kostte en dus een tophypotheek hebben, kan GfK niet zo zeggen. Dit valt wel uit de cijfers te halen, maar daarvoor moet een nieuwe analyse uitgevoerd worden. GfK is een commercieel bureau, dus daar moet voor worden betaald.
Volgens Leijsen van NHP maken tophypotheken traditioneel tegen de 20 procent van de markt uit. Vereniging Eigen Huis zegt dat bijna alle mensen die voor het eerst een huis kopen, een tophypotheek afsluiten.
Hoogleraar Woningmarkt Johan Conijn verbonden aan de Amsterdam School of Real Estate van de Universiteit van Amsterdam, zegt in een reactie dat de cijfers het beeld bevestigen dat hij ook heeft. "Hier komt nog bij dat de Nederlandse hypotheekschuld als percentage van het bruto binnenlands product, hoger is dan waar ook ter wereld", zegt hij.
Heel kwetsbaar
De cijfers zeggen volgens Conijn dat "nogal wat huishoudens heel kwetsbaar zijn geworden voor een daling van de huizenprijzen. Het hoeft geen probleem te zijn zolang deze mensen niet gedwongen worden te verhuizen. Maar ja, het is onvermijdelijk dat een deel dit wel zal moeten." Als zij niet zelf gespaard hebben voor de aflossing van hun hypotheek, zullen zij blijven zitten met een restschuld.
De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) zag de huizenprijzen vorig jaar al met 2 procent dalen. Voor 2009 verwacht de NVM een daling van de huizenprijzen van 5 tot 10 procent.
Senior researcher Housing Systems Harry van der Heijden verbonden aan de TU Delft: "Als je recent een huis gekocht hebt en in de betalingsproblemen komt, maakt het niet uit wat voor hypotheek je hebt. Ook met een ander type hypotheek dan een aflossingsvrije, heb je dan namelijk nog nauwelijks vermogen opgebouwd." Zijn de huizenprijzen gedaald, dan heb je dus kans op een restschuld.
Heb je iets langer geleden een huis gekocht en moet je gedwongen verkopen, dan heb je met een aflossingsvrije hypotheek een grotere kans met een grotere schuld te blijven zitten, zegt Van der Heijden.
Dat 50 procent van de totale hypotheekschuld aflossingsvrij zou zijn, kan Van der Heijden zich moeilijk voorstellen. Het lijkt hem erg veel, maar andere cijfers heeft hij niet. Mocht het cijfer kloppen, dan vindt hij het zorgelijk.
"Hoeveel risico mensen met een tophypotheek lopen, hangt af van hun inkomen", zegt Conijn. "Een tophypotheek zegt iets over de verhouding tussen de prijs van een huis en hypotheek die erop zit. De hypotheek is in dit geval hoger, maar dit zegt niks over iemands inkomen."
Problemen stapelen
Als iemand genoeg vermogen heeft, valt het risico wel mee, legt Conijn uit. "Veel starters zullen alleen nog niet zoveel geld op de bank hebben. En als zo iemand dan ook nog een aflossingsvrije hypotheek heeft, dan stapel je de problemen."
Hoogleraar Conijn vindt overigens niet dat de overheid iets moet doen om mensen veiliger te laten lenen. "Nee, dit is een ieders individuele verantwoordelijkheid", licht hij toe.
"Als de overheid al iets moet doen, dan zou dit een aanpassing van het fiscale stelsel moeten zijn", vindt Conijn.
Hij doelt op de hypotheekrenteaftrek. Afhankelijk van wat je verdient kan de hypotheekrenteaftrek in Nederland oplopen tot 52 procent. Rendement op vermogen wordt tegelijkertijd 'maar' voor 30 procent belast.
Conijn: "Het huidige stelsel stimuleert mensen zoveel mogelijk te lenen en zo weinig mogelijk af te lossen."